Un estudio analiza el comportamiento de los precios en Málaga, Sevilla, Jaén y Teruel

La correlación entre alquiler turístico y residencial

El análisis, impulsado por la Universidad de Málaga, se centró en cuatro ciudades representativas: Málaga y Sevilla, destacadas por su carácter turístico, y Jaén y Teruel, con una menor presión vacacional. Los resultados mostraron una clara «correlación espacial» entre el aumento de pisos turísticos y el encarecimiento del alquiler de larga duración.

  • Málaga: En barrios turísticos como La Merced, el precio del metro cuadrado se disparó de 8,8 euros en 2016 a 18 euros en 2023.
  • Sevilla: La influencia del turismo elevó los precios en algunos distritos hasta un 33%, según el informe.
  • Jaén y Teruel: Aunque presentan menor presión turística, el estudio estima que, de alcanzar una concentración similar a la de Málaga o Sevilla, sus precios podrían subir entre un 44% y un 46%.

Impacto por barrios

El estudio analizó el comportamiento de los precios en distintas zonas urbanas:

  1. Barrios turísticos: En estas áreas, con más del 10% del parque inmobiliario dedicado al alquiler vacacional, los precios de los arrendamientos tradicionales aumentaron significativamente.
  2. Barrios con menor presión turística: Zonas como Ciudad Jardín o Parque del Sur en Málaga, donde el alquiler vacacional representa menos del 1%, mostraron incrementos más moderados.

Método de cálculo

Fuentes de datos y enfoque del análisis

El estudio utilizó un enfoque multidisciplinar basado en:

  • Cartografías: Representaciones detalladas del uso de viviendas en las ciudades analizadas.
  • Precios históricos: Comparación de datos entre 2016 y 2023 para observar tendencias.
  • Entrevistas a residentes: Recopilación de experiencias personales para contextualizar los resultados.

Cómo se llega a la cifra del 30%

El análisis establece que en barrios con una alta densidad de viviendas turísticas, los alquileres de larga duración tienden a aumentar un 30% en promedio. Este dato se calcula a partir de:

  1. Concentración de pisos turísticos: Áreas donde esta modalidad representa más del 10% de las viviendas disponibles.
  2. Incremento del precio por m²: Comparación de zonas con diferentes niveles de presión turística.

En casos extremos, como el distrito de La Merced en Málaga, el porcentaje llegó al 40%, debido al aumento exponencial de pisos turísticos, que pasaron del 5% en 2016 al 40% en 2024.

Conclusiones y desafíos

El impacto del turismo en la vivienda

El estudio demuestra que la expansión del alquiler vacacional tiene un impacto directo y considerable en los precios del mercado residencial. Esto plantea varios desafíos:

  • Acceso a la vivienda: Las familias y los jóvenes enfrentan mayores dificultades para encontrar alquileres asequibles.
  • Desigualdad territorial: Los barrios turísticos experimentan mayores tensiones en comparación con áreas residenciales tradicionales.

Regulación como solución

En respuesta, ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga y Sevilla han implementado medidas para regular los pisos turísticos:

  • Congelación de licencias: Madrid y Barcelona han limitado la concesión de nuevas autorizaciones.
  • Eliminación de viviendas vacacionales: Barcelona planea retirar 10.000 pisos en los próximos años.
  • Normativas específicas: Otras localidades, como Valencia o Santiago de Compostela, buscan un equilibrio entre turismo y acceso a la vivienda.

Reflexión final

El alquiler turístico es un motor económico importante, pero también genera tensiones en el mercado de la vivienda. Este estudio pone de manifiesto cómo, en ciudades con una fuerte presión turística como Málaga y Sevilla, los precios del alquiler tradicional pueden dispararse hasta un 30%. Regular esta actividad de manera equilibrada será clave para garantizar el acceso a una vivienda asequible sin sacrificar el atractivo turístico de estas localidades.

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