Demasiada incertidumbre en la situación económica y sanitaria para que los precios y compraventas no se alteren en el sector inmobiliario.  El nuevo decreto de regulación en los precios de los alquileres y las medidas extraordinarias de la bajada de rentas al 50% en los alquileres de locales comerciales han alejado del mercado a los inversores que no volverán hasta que las gangas comiencen a menudear. Pero además de la «alteración oficial» del mercado también han llegado otros cambios al sector, el teletrabajo y la mayor apetencia por más metros y espacios abiertos han cambiado la demanda y, sin ser alarmante, una parte se está desplazando del centro de las ciudades a la periferia o incluso zonas rurales.

Todas estas cuestiones han aparecido en el reciente XIII Observatorio de la Valoración convocado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y el Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, dirigido por Paloma Taltavull, que ha reunido a expertos de las sociedades de tasación, miembros de la asociación, y otros reconocidos profesionales del sector. El informe de coyuntura del Observatorio de la Valoración se elabora periódicamente y tiene como objetivo recoger el debate abierto entre los socios de la AEV y un grupo de expertos ajenos a las empresas de valoración sobre temas relacionados con la evolución del sector inmobiliario para así hacer partícipe de los resultados al mercado y a la sociedad.

Caída de precios en alquiler y congelación en operaciones de compraventa

La mayor parte de los asistentes pronostica una caída en precios que en las ciudades de Madrid y Barcelona podría alcanzar el 5% en los alquileres y un congelamiento de las cifras en las operaciones de compraventa con vivienda nueva y un descenso bastante mayor en las de vivienda usada. El sector podría no volver a la normalidad hasta el último trimestre del 2021, aunque hay opiniones mucho más negativas alarmadas por la intensidad de la crisis económica y la duración de la pandemia sobre la que revolotea la posibilidad de una tercera ola. El 2023 sería la fecha de la recuperación para estos otros expertos.

La unanimidad es absoluta en lo que respecta al alquiler: el cómputo total de los consultados cree que Madrid y Barcelona verán reducir su nivel de alquileres hasta alrededor del 4-5% durante el segundo y tercer trimestre de 2020, con un reajuste a la baja de los precios de alquiler en casi todas las capitales, y con una corrección importante en Barcelona, Madrid, Las Palmas de Gran Canaria y Palma de Mallorca. Una de las principales tesis que sustentan los consultados es que las rentas de alquiler se están viendo afectadas adicionalmente por el trasvase de viviendas turísticas a viviendas de alquiler tradicional, sobre todo en las grandes urbes, lo que aumenta la oferta y presiona a la baja las rentas de alquiler.

La vivienda nueva brilla entre los escombros

En cuanto a la obra nueva, los experto señalan una reducción en la intensidad de edificación debido al confinamiento: hasta un -35% en la edificación y un -30% en la obra civil durante el primer trimestre, con una consecuencia directa en un menor número de viviendas visadas e iniciadas. El 80% de los asistentes respaldan la idea de restricción de oferta en un futuro cercano, con una dificultad añadida de que el sector constructor alcance de nuevo su tamaño de equilibrio. No obstante, solamente cuatro de cada diez especialistas afirman percibir en el mercado la aceleración de flujos financieros para la promoción que Paloma Taltavul, la autora del informe resultante, extrae de las estadísticas desde el segundo trimestre del año y que sugeriría un respaldo relevante del sistema financiero a la construcción. Varios de los que se muestran contrarios a estas afirmaciones, mencionan los datos del Banco de España sobre un endurecimiento de las condiciones para la promoción inmobiliaria, lo que resulta consistente con el aumento de los riesgos en las empresas prestatarias. Asimismo, argumentan que el incremento de los flujos de financiación reflejado en las estadísticas tiene mucho que ver con el efecto de las medidas destinadas a paliar el impacto de la pandemia, las cuales se dirigen a empresas de todos los sectores, y no particularmente a la construcción.

Como una de las verdades más evidentes se destaca que las transacciones de viviendas usadas se han reducido a casi la mitad con respecto a las que tuvieron lugar en el último trimestre de 2019, mientras que las de viviendas nuevas se ha mantenido en niveles similares. Consultados por las posibles causas, el 15% de los expertos cree que es posible que el mantenimiento de transacciones de viviendas nuevas se haya debido a que incorporen financiación (desde el crédito a promotor) y su transmisión requiera de menor volumen de ahorro previo. Otro 20% considera que es posible que las nuevas unidades se hayan construido dirigidas a demanda de mayor nivel de renta, con un impacto menor de la crisis. El 50%se muestran de acuerdo con las dos primeras afirmaciones y, en cambio, el 15% indica disconformidad respecto a todas las ideas planteadas, alegando que la preferencia de los compradores por la vivienda nueva hace que los demandantes, aunque disminuyan, sigan siendo suficientes para mantener un ritmo constante en la compraventa de vivienda nueva, así como que los segmentos de la población más afectados por la crisis son principalmente los que ya estaban mayoritariamente excluidos del acceso a la vivienda nueva (demandantes jóvenes).

El dinero se esconde y las familias tiran de hipoteca

En el informe se plantea que la transacciones realizadas ‘al contado’, intercambios que no requirieron un crédito hipotecario, son las que se han ajustado durante la crisis de la COVID-19 hasta casi desaparecer. Sin embargo, los incentivos de inversión no han desaparecido con la crisis, ya que la tasa de capitalización supera el 8%, a pesar de la caída en los precios del 1,6%. Por lo tanto, significaría que uno de los efectos de la crisis ha sido alterar, temporalmente, las decisiones de inversión de largo plazo de los hogares en su proceso de diversificación del riesgo, que, por precaución, estarían dilatando sus decisiones de inversión. El 80% de los especialistas está de acuerdo con esta afirmación, argumentando que se trata un ajuste importante e informativo, que muestra cuál era la demanda de vivienda por causas familiares frente a la demanda por razones de inversión.

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