El mercado residencial español continúa su tendencia alcista y lo hace con fuerza. Según los últimos datos publicados por Tinsa, el precio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 8,5% interanual en marzo de 2025, lo que refleja una aceleración respecto a meses anteriores y confirma la presión de la demanda sobre un mercado que sigue limitado en oferta. Este aumento se traduce en un +6,2 % en términos reales, es decir, descontando el efecto de la inflación.

En un escenario de aparente estabilización hipotecaria, mejora del empleo y mayor capacidad adquisitiva de las familias, la vivienda vuelve a posicionarse como uno de los activos más dinámicos del momento. Pero ¿hasta qué punto es sostenible este crecimiento? ¿A quién beneficia realmente esta subida de precios? ¿Y qué ocurre con quienes quedan fuera del mercado?

La variación interanual en el primer trimestre de 2025 es un 7,7 % 🗓️💶

Aunque marzo ha sido especialmente significativo, el conjunto del primer trimestre del año ya mostraba una evolución clara. De hecho, el dato definitivo de Tinsa sitúa el incremento interanual medio en el primer trimestre en un 7,7%, ligeramente superior al 7,5% provisional comunicado a finales de marzo.

Este repunte no es un fenómeno aislado. Forma parte de una tendencia que se viene consolidando desde el segundo semestre de 2023, impulsada por diversos factores: la recuperación del poder adquisitivo, el ahorro acumulado durante los años de crisis, la resistencia del empleo y, más recientemente, una ligera mejora en el acceso al crédito hipotecario, después de varios trimestres marcados por la presión de los tipos de interés.

Cristina Arias Tinsa “En los primeros meses del año, la demanda residencial se ha mantenido en niveles robustos gracias a la resistencia del empleo y a la solvencia de los hogares que restablecen su poder adquisitivo en un entorno de ahorro acumulado, coste hipotecario decreciente y mayor facilidad de acceso a crédito, todos factores que contribuyen a dinamizar las compraventas”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

Los mayores crecimientos: las islas, la costa y las grandes ciudades 🌴🏖️🏙️

Como viene siendo habitual en los últimos trimestres, no todas las zonas del país evolucionan al mismo ritmo. Son las regiones con mayor atractivo turístico o económico las que lideran las subidas. Tinsa destaca tres grupos con los mayores crecimientos interanuales:

  • Islas: +14,1 %

  • Costa Mediterránea: +9,0 %

  • Capitales y grandes ciudades: +8,7 %

En estos tres grupos, el crecimiento ha sido superior a la media nacional, reflejando tanto el dinamismo de la demanda local como el empuje del comprador extranjero y del inversor. La presión sobre la vivienda en estos mercados es doble: residencial y especulativa, lo que limita aún más el acceso a la vivienda habitual para los residentes locales.

Las áreas metropolitanas, por su parte, también muestran un avance (+6,8 %), aunque más moderado. Finalmente, el grupo más rezagado es el de “Resto de municipios”, con un crecimiento interanual del 6,0 %, y con una caída mensual del 0,6 % en marzo. El interior peninsular, más alejado de los grandes polos económicos y turísticos, sigue sin recuperar el pulso del todo.

¿Qué hay detrás de este nuevo impulso en los precios? 🤔📊

Cristina Arias lo resume con claridad: “En marzo los precios residenciales han registrado un nuevo impulso por encima de la inflación. La mayor aceleración se sitúa en el territorio insular, si bien destaca también el crecimiento relevante y sostenido en capitales y grandes ciudades y en sus áreas metropolitanas”.

El análisis de Tinsa destaca cinco factores clave que están sosteniendo esta escalada de precios:

  1. El empleo aguanta: el mercado laboral sigue generando puestos de trabajo, lo que proporciona estabilidad y confianza al comprador.

  2. Los hogares han recuperado poder adquisitivo: la inflación se ha moderado, y muchas familias mantienen parte del ahorro generado durante la pandemia.

  3. Los tipos hipotecarios dejan de subir: aunque siguen altos, su estabilización ha reactivado parte de la demanda contenida.

  4. Mayor acceso a financiación: algunas entidades financieras han flexibilizado condiciones para captar clientes solventes.

  5. Escasez de oferta a corto plazo: la falta de vivienda nueva y el descenso en la rotación del parque usado limita las opciones de compra.

Todo ello en un contexto de revalorización constante que alimenta la percepción de que la vivienda sigue siendo una inversión segura, incluso en zonas donde los precios ya rozan niveles de burbuja.

Variación desde máximos: ¿estamos cerca del techo? 🧱📉

Una de las preguntas recurrentes en el análisis inmobiliario es si nos acercamos o no a los máximos del ciclo anterior. El índice Tinsa IMIE General aún se encuentra un 11,3 % por debajo de los máximos de 2007, aunque la distancia varía mucho según la zona.

  • En las Islas, los precios están un 12,1 % por encima de los máximos anteriores… pero si se corrige el efecto de la inflación, el valor real sigue siendo un 21 % inferior.

  • Las Capitales y grandes ciudades son el grupo más cercano a esos niveles: apenas un 6,8 % por debajo en términos nominales.

  • El interior peninsular (‘Resto de municipios’) sigue lejos: -23,1 % respecto a sus máximos, lo que indica un mercado todavía en recuperación.

Este último dato invita a la reflexión: mientras que algunas zonas están ya muy cerca o incluso por encima de los precios del boom de 2007, otras siguen mostrando un importante margen de recorrido. Eso abre una brecha territorial cada vez más evidente entre zonas tensionadas y zonas deprimidas, lo que complica aún más una política de vivienda eficaz a nivel nacional.

Opinión: entre la recuperación y el desequilibrio estructural 🧭🏚️

El crecimiento de los precios de la vivienda en España puede verse, desde una perspectiva macroeconómica, como un síntoma de recuperación. La demanda vuelve, la financiación fluye y el mercado responde. Sin embargo, desde el prisma de la accesibilidad y el derecho a la vivienda, estos datos son alarmantes.

Un aumento del 8,5 % interanual significa que, en la práctica, la vivienda es cada vez más inaccesible para una parte creciente de la población, especialmente jóvenes, familias de rentas medias y bajas, o quienes viven en zonas tensionadas.

El problema estructural sigue siendo el mismo: hay más demanda que oferta, y la producción de vivienda pública o asequible es anecdótica frente a las necesidades reales. Mientras tanto, los grandes fondos, los promotores privados y los compradores extranjeros continúan absorbiendo parte importante del mercado, desplazando al comprador local.

Cristina Arias lo dice sin rodeos: “La oferta a corto plazo es limitada”. Y esa limitación, en un contexto de demanda activa, seguirá presionando los precios al alza… salvo que se tomen medidas estructurales para corregir los desequilibrios.

El reto de contener los precios sin frenar la recuperación 🏗️⚖️

Los datos de marzo vuelven a confirmar que el mercado inmobiliario español está en plena fase expansiva. El crecimiento del 8,5 % interanual marca una aceleración significativa, con diferencias notables entre territorios y con una clara presión en las zonas más dinámicas.

Sin embargo, este dinamismo no es sinónimo de equilibrio. La falta de oferta estructural, unida al encarecimiento sostenido, está generando una fractura en el acceso a la vivienda, que pone en riesgo la cohesión social y el desarrollo territorial equilibrado.

Desde Aquimicasa, creemos que es urgente abordar políticas que incentiven la construcción de vivienda asequible, que protejan al comprador habitual frente a la especulación y que garanticen el derecho a una vivienda digna, como recoge la Constitución.

El mercado se mueve, los precios suben… pero la vivienda no puede ser solo una inversión. Tiene que ser, ante todo, un bien de primera necesidad y un derecho básico.