La situación de la vivienda en España es, hoy por hoy, insostenible para la mayoría de la ciudadanía. Mientras los precios de venta y alquiler siguen escalando sin freno, los sueldos apenas se mueven. Y lo peor es que no se atisba solución política alguna a corto ni medio plazo. Ni el Gobierno ni la oposición parecen dispuestos a enfrentar la raíz del problema: la falta de vivienda asequible en un contexto de fuerte demanda. El resultado es que el acceso a la vivienda se ha convertido en un lujo reservado para las rentas más altas, mientras miles de familias vulnerables acaban en situaciones extremas, como las tiendas de campaña o el chabolismo que no veíamos desde los años 60/70. 😡

📈 El precio medio de la vivienda subirá por encima del 7% según el BBVA Research

Según el último Observatorio Inmobiliario de BBVA Research, los precios de la vivienda aumentarán un 7,3% en 2025 y un 5,3% en 2026, cifras que superan ampliamente las previsiones de subida salarial y del IPC. El crecimiento en 2024 fue del 5,8%, y en comunidades como Baleares (+9,7%), Comunidad Valenciana (+7,9%) y Madrid (+7,6%) la tendencia fue aún más acusada.

Lo que está claro es que, aunque en muchas regiones los precios aún no han alcanzado los niveles de 2008, la senda de crecimiento ya está firmemente trazada. Y eso implica que los jóvenes, las familias sin ahorros o los hogares monoparentales seguirán fuera del mercado.

🏠 La demanda seguirá fuerte e impulsará las ventas por encima de las 780.000 viviendas en 2025

La demanda no afloja. Todo lo contrario: se espera que las ventas de viviendas crezcan un 9% en 2025, hasta alcanzar las 780.000 operaciones, y que en 2026 se superen las 800.000 compraventas. El motor de esta dinámica es múltiple: crecimiento económico (2,6% previsto para 2025), dinamismo del mercado laboral, afluencia de compradores extranjeros (especialmente en zonas costeras), caída del euríbor y una presión demográfica que ya es estructural.

💡 España ha ganado 2 millones de habitantes desde 2019 y se espera que en 2030 se llegue a los 52 millones. Esto implica que serán necesarias entre 1,4 y 2,1 millones de viviendas adicionales, que actualmente no existen.

📊 El precio del alquiler aumentará de manera más intensa que en el caso de la compraventa

Si bien la compraventa preocupa, la verdadera emergencia está en el mercado del alquiler. Desde 2019, el precio del alquiler ha crecido más rápidamente que el de compra en todas las comunidades autónomas. En las 15 capitales más pobladas, la presión del alquiler es dominante, salvo excepciones como Sevilla o Málaga.

El Observatorio de BBVA señala que el esfuerzo para acceder a una vivienda en alquiler supera ampliamente el 29% de la renta media del hogar, y en zonas como Baleares o Madrid ese porcentaje es mucho mayor. En otras palabras: alquilar una vivienda en España ya consume más que comprar, si puedes permitirte la entrada. Un sinsentido económico que penaliza, una vez más, a quienes menos tienen. 🤯

🔍 Las causas de la subida de precios y de la demanda

Los factores que sostienen este escenario de precios desbocados son conocidos, aunque siguen sin abordarse políticamente:

🔹 Escasez de oferta

El número de visados de obra nueva se incrementó en 2024 un 16,7%, y se espera que crezcan un 14% de media en 2025-2026. Pero sigue siendo insuficiente frente a la demanda. Hay falta de suelo finalista, problemas para contratar mano de obra y costes de construcción muy elevados por la inflación acumulada.

🔹 Presión demográfica

La llegada masiva de migrantes trabajadores y el envejecimiento de la población están incrementando la necesidad estructural de nuevas viviendas. Pero esa presión no se está traduciendo en un incremento suficiente de oferta asequible.

🔹 Bajada del euríbor

Aunque suavemente, el euríbor sigue descendiendo (2,134% en abril de 2025), lo que abarata las hipotecas variables. Esto, lejos de aliviar la situación, incrementa la capacidad de compra de los que ya pueden permitírselo, tensionando aún más los precios.

🔹 Compradores extranjeros

El 15% de las compraventas del año pasado fueron realizadas por compradores internacionales. En comunidades como Baleares, Canarias o Comunidad Valenciana, esa cifra supera el 30%. Los nacionales se quedan fuera.

📉 Las previsiones del Banco de España se quedan por la mitad ante la presión demográfica

Mientras el BBVA apunta a subidas superiores al 7%, el Banco de España se muestra más conservador en sus previsiones, algo que sorprende a los expertos del sector. Las previsiones oficiales no parecen recoger adecuadamente la presión que ejercen los flujos migratorios, el turismo residencial y la incapacidad del parque de vivienda existente para absorber la nueva demanda.

🧩 El resultado es una falta de realismo en las políticas públicas, que no dimensionan correctamente el problema y acaban por aplicar soluciones que no llegan a tiempo o no sirven de nada.

🏗️ La construcción de obra nueva continúa muy por debajo de las necesidades

Según los datos más recientes, la producción de vivienda nueva no responde ni de lejos a la necesidad existente. Aunque los visados crecen, la edificación efectiva sigue muy limitada. A los obstáculos clásicos —suelo escaso, normativas urbanísticas restrictivas, lentitud administrativa— se suman la falta de mano de obra y el encarecimiento de materiales.

Si no se cambia este modelo, seguiremos construyendo tarde, poco y mal. Mientras tanto, las grúas se concentran en promociones para clientes de alto poder adquisitivo.

💰 Mucha vivienda de lujo y segunda residencia, poca vivienda asequible en las grandes ciudades

El mercado inmobiliario español lleva años apostando por el producto que da más rentabilidad: la vivienda de lujo y la segunda residencia. Mientras tanto, las grandes ciudades siguen sin ofrecer vivienda asequible en alquiler o en compra para las clases medias y bajas.

La mayoría de las viviendas «asequibles» que se anuncian como tal superan los 250.000 euros en capitales como Madrid, Barcelona o Málaga, lo que las convierte en inalcanzables para más del 60% de la población. Y no, la solución no puede ser mandar a las familias vulnerables a vivir a 50 km del centro.

🗳️ La política sigue sin entender las necesidades de la ciudadanía

Lo más preocupante de todo esto es que ni el Gobierno ni la oposición están afrontando con seriedad la emergencia habitacional. El debate político se centra en las ayudas al alquiler, la limitación de precios o los planes de vivienda pública, pero ninguno de estos frentes se aborda con contundencia ni recursos suficientes.

🤦‍♂️ El resultado es una brecha creciente entre la realidad de la ciudadanía y el discurso político. Las “viviendas asequibles” que anuncian desde los despachos acaban siendo promociones inalcanzables para cualquiera que no cobre más de 3.000 euros al mes o cuente con ayuda familiar.

⛺ De la vivienda a la tienda de campaña: vuelve el chabolismo

La cara más trágica de esta crisis habitacional es la que nadie quiere mostrar en los medios ni en los programas electorales: el retorno del chabolismo y las tiendas de campaña como solución habitacional forzada.

En ciudades como Barcelona, Madrid o Sevilla ya hay asentamientos espontáneos en parques o descampados, compuestos por personas trabajadoras que no pueden asumir los precios actuales ni de compra ni de alquiler.

Se trata de una emergencia social con rostro humano, que amenaza con cronificarse si no se adoptan medidas estructurales.

📢 Vivienda, primera preocupación ciudadana sin respuesta política

El problema de la vivienda lidera ya las encuestas de preocupación ciudadana, por delante incluso del desempleo o la sanidad. Sin embargo, las respuestas políticas son siempre parciales, tardías y sin dotación suficiente.

🔴 Si no se actúa con una política valiente, que multiplique la vivienda social, limite el acaparamiento de suelo, frene la especulación y priorice a quienes realmente necesitan una casa para vivir, en 2026 estaremos en un escenario aún más grave que el actual. Porque si una sociedad no garantiza el derecho a un techo, lo demás —educación, empleo, salud— se tambalea.

👉 La vivienda no es un activo financiero. Es un derecho. Y seguirá siendo la gran asignatura pendiente de España mientras se gobierne para el 20% que sí puede pagarla.

📬 En Aquimicasa seguiremos informando y opinando con datos y con sentido crítico. Porque sin una prensa que denuncie, el problema seguirá oculto entre promesas vacías y titulares interesados.