El mercado residencial andaluz sigue marcando cifras récord, especialmente en la provincia de Málaga. Según el último informe del Barómetro del Mercado Residencial elaborado por Gloval, la capital malagueña ha alcanzado los 3.013 €/m² en el primer trimestre de 2025, consolidándose como la ciudad más cara de Andalucía para comprar una vivienda.

Una situación que no solo genera preocupación en el sector inmobiliario, sino que también impacta directamente sobre la accesibilidad a la vivienda, especialmente para los residentes locales que ven cómo los precios se disparan sin freno.

📈 Marbella, Fuengirola y Estepona a la cabeza de los municipios en la Costa del Sol

El ascenso de precios no es exclusivo de Málaga capital. La Costa del Sol se confirma como el epicentro del encarecimiento residencial en Andalucía, con valores que superan, en algunos casos, los de grandes capitales europeas.

Marbella lidera el ranking con un valor medio de 4.260 €/m², seguida por Fuengirola (3.540 €/m²) y Estepona (3.348 €/m²). Esta tendencia, claramente vinculada al mercado de segunda residencia y a la fuerte demanda extranjera, no muestra síntomas de desaceleración.

📌 Subidas interanuales destacadas:

  • Málaga capital: +18,5%

  • Vélez-Málaga: +18,3%

  • Fuengirola y Torremolinos: crecimientos por encima del 10%

En estos municipios, el mercado no solo se sostiene, sino que crece trimestre tras trimestre. Vélez-Málaga, por ejemplo, ha registrado una subida trimestral del 6%, lo que evidencia un mercado en plena ebullición.

🌊 En Cádiz, Tarifa se posiciona como el municipio con mayor valor

Aunque con menor protagonismo que Málaga, la provincia de Cádiz también presenta cifras que merecen atención. Tarifa se posiciona como el municipio más caro de la provincia, con un precio medio de 3.832 €/m², empujado por su carácter exclusivo y su atractivo para el turismo internacional.

Le siguen Conil de la Frontera (2.961 €/m²) y la propia Cádiz capital, con 2.792 €/m², que también se mantiene entre las ciudades más caras de la comunidad.

🔍 Crecimientos destacados en la provincia de Cádiz:

  • San Roque: +16,4%

  • Barbate: +15,6%

  • Rota y otros municipios turísticos: en clara tendencia alcista

Eso sí, frente al trimestre anterior, Cádiz capital y Conil muestran ligeros retrocesos del -0,6% y -2,3%, respectivamente. Un respiro momentáneo en una escalada generalizada de precios.

🌇 La ciudad de Sevilla supera el 9% de subida de precios

En Sevilla capital, el precio medio se sitúa en 2.313 €/m², con una subida interanual del 9,3%. Aunque lejos de las cifras de Málaga, este crecimiento pone de manifiesto el dinamismo del mercado inmobiliario sevillano, que continúa su expansión tanto en la capital como en su área metropolitana.

🏘️ Área metropolitana de Sevilla:

  • Precio medio: 1.544 €/m²

  • Subida anual: +5,7%

  • Subida trimestral: +0,7%

Municipios como Camas, Coria del Río y Bormujos registran crecimientos superiores al 10% interanual. La excepción es Mairena del Aljarafe, que anota una leve bajada del -2,1%. Aun así, la tendencia general sigue siendo claramente positiva.

💸 En los alquileres, Málaga también se sitúa en cabeza

La presión no se limita a la compra: el mercado del alquiler también muestra una fuerte tensión, especialmente en Málaga, donde se alcanza una media de 15,28 €/m²/mes, muy por encima del resto de capitales andaluzas.

🏙️ Precios de alquiler por capital (€/m²/mes):

  • Málaga: 15,28 €

  • Sevilla: 12,36 €

  • Cádiz: 11,52 €

  • Granada, Almería, Huelva, Córdoba y Jaén: por debajo de 10 €

La rentabilidad del alquiler también ofrece datos interesantes. Aunque Málaga y Cádiz destacan por sus precios elevados, Huelva lidera en rentabilidad bruta, con un 7,75%, seguida de Almería (7,23%) y Jaén (7,12%).

En el otro extremo, Cádiz capital ofrece la rentabilidad más baja, con solo un 4,95%, lo que puede actuar como freno para inversores interesados exclusivamente en el rendimiento.

📊 Desigualdades marcadas entre municipios andaluces

El informe de Gloval permite observar con claridad una Andalucía a varias velocidades. Mientras Málaga y la Costa del Sol baten récords tanto en compra como en alquiler, otras zonas presentan un crecimiento más contenido o incluso se mantienen estables.

💡 Comparativa entre capitales (€/m², Q1 2025):

  • Málaga: 3.013 € (+18,5%)

  • Cádiz: 2.792 € (+7,5%)

  • Sevilla: 2.313 € (+9,3%)

  • Granada: subida del 11,4%

  • Almería: subida del 10,1%

  • Jaén, Huelva, Córdoba: subidas entre el 5% y el 9%

No hay capitales con bajadas anuales, aunque sí algunos retrocesos trimestrales leves, lo que apunta a una desaceleración puntual más que a un cambio de tendencia.

🧭 ¿Hacia dónde va el mercado andaluz?

Según Roberto Rey, presidente de Gloval, «el informe demuestra cómo el precio de la vivienda sigue elevándose en las capitales y principales municipios de Andalucía». Los datos respaldan esta afirmación: no hay municipios relevantes con evolución negativa en términos anuales, lo que pone de relieve la fortaleza estructural del mercado residencial en el sur.

Este empuje se ve alimentado por múltiples factores:

  • Demanda extranjera elevada en la Costa del Sol

  • Escasez de suelo urbanizable

  • Oferta limitada frente a una demanda sostenida

  • Turismo residencial e inversión que desplazan a compradores locales

🏚️ Consecuencia directa: el acceso a la vivienda se complica, y los precios se alejan cada vez más de los salarios medios en muchas zonas. Málaga es el mejor ejemplo de este fenómeno, con un mercado que parece más dirigido a compradores internacionales que a los residentes locales.

🧾 La vivienda en Andalucía, más cara y desigual

El informe trimestral de Gloval no deja lugar a dudas: la vivienda en Andalucía está cada vez más cara y cada vez más desigual. Mientras Málaga y la Costa del Sol marcan récords, otras capitales como Jaén o Córdoba mantienen precios mucho más bajos.

🚨 El reto de las administraciones será frenar la especulación y facilitar el acceso a la vivienda para las clases medias y trabajadoras. Si la tendencia continúa, muchas ciudades andaluzas podrían entrar en una espiral similar a la de Barcelona o Madrid, donde vivir en el centro se ha vuelto casi un lujo.

📊 Mientras tanto, el mercado sigue subiendo, impulsado por la demanda internacional, la falta de oferta y la inercia de una recuperación inmobiliaria que no ha hecho más que acelerarse en los últimos años.

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