Que las operaciones de compraventa de vivienda hayan caído desde el inicio del estado de alarma no sorprende a nadie, es lo natural si tenemos en cuenta el cierre de las agencias inmobiliarias y la disminución a mínimos del trabajo de los notarios. Lo aseguran los Registradores en su última Estadística, donde señalan que las compraventas de vivienda inscritas en los registros de la propiedad en mayo no superaron las 22.000, frente a las más de 46.000 operaciones de un año antes, lo que supone una caída del 53,1%.

También cayeron las hipotecas sobre vivienda, que fueron ligeramente superiores a 33.500 operaciones en mayo del año pasado y apenas superaron las 25.000 durante mayo de este año, lo que supone una caída del 24,8%.

Algo más preocupante, teniendo en cuenta la escasa movilidad que ha tenido el mercado inmobiliario, es el descenso de precios en un 1,1% desde marzo al poco de retomar la actividad, que señala Tinsa en su informe de junio. Aunque también indica que se mantiene un crecimiento del 1,5% en tasa interanual. Son los mercados más dependientes del turismo, Costa Mediterránea e Islas, los que sufren las mayores caídas. La Costa Mediterránea, que estaba recuperándose estos últimos años, registra todavía una caída acumulada del 43%, muy por encima del 33,1 % de la media nacional.

En el mercado se trabaja con más penas que gloria y a pesar de la situación se están firmando operaciones, muchas de ellas venían de antes de la crisis sanitaria y no se han caído, pero otras son nuevas y en las ventas se aplican ya características que marcarán el mercado inmobiliario y las búsquedas de los clientes para el futuro. En las demandas que se hacen a las agencias inmobiliarias abundan las peticiones de terraza, de balcón y de jardín. El confinamiento y la generalización del teletrabajo han cambiado la percepción de la vivienda. Ahora se quiere diferenciar el espacio dedicado al trabajo del de ocio y se buscan más metros, aunque sean más lejos de los centros de las ciudades. Aunque parezca sorprendente las fincas rústicas son un valor en alza. Esta tendencia también modificará la oferta de la vivienda en alquiler.

Y si el comprador de vivienda ya se está preparando para el otoño, con la esperanza de encontrar bueno, bonito y barato, el Gobierno hace sus previsiones y ante la crisis económica que se espera –ahora vivimos en el colchón del ERTE, adormecidos por el verano y las cervecitas- ya está preparando las estructuras, el escudo social que le llaman. El Consejo de Ministros ha alargado este pasado martes la prórroga de la solicitud de los alquileres y la moratoria hipotecaria. Además, desde el Gobierno han garantizado la protección por impago de suministros básicos para personas que se encuentren en una situación de extrema necesidad. Esta prórroga se extenderá, como en el caso de los ERTE, hasta el 30 de septiembre, de momento.

La moratoria en los contratos de arrendamiento se podrá solicitar hasta el 30 de septiembre por un periodo de 6 meses, cuando en un principio el plazo finalizaba a finales del mes de julio. La medida es doble; la primera posibilidad es solicitar hasta el 30 de septiembre la extensión de los contratos de arrendamiento en las mismas condiciones durante seis meses. La segunda consiste en abrir la opción a que las familias vulnerables pidan una moratoria en el pago de la renta a los grandes tenedores de vivienda y a las empresas públicas. Hasta el día 29 de septiembre se podrá pedir también la moratoria hipotecaria, tres meses de moratoria legal y nueve de moratoria del sector bancario.

Pero no son las únicas decisiones que el Ejecutivo ha tomado en relación al inmobiliario. El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto-ley con un conjunto de medidas que considera  necesarias para la reactivación económica en el ámbito de la vivienda, con que hacer frente al impacto del coronavirus. Tienen como objetivo garantizar la protección de las familias y colectivos vulnerables e impulsar la reactivación de la economía en sector inmobiliario. Entre ellas, se regulará el derecho de superficie para la promoción de viviendas destinadas a alquiler asequible por parte de promotoras privadas, por un plazo de hasta 80 años y sin pago de ningún canon por el derecho de uso. De esta forma se impulsará la regeneración del territorio y la rehabilitación urbana, para incrementar la recuperación económica y la necesaria creación de empleo.

Al igual que los particulares y el Gobierno, también los bancos pretenden, aunque ya han comenzado a practicar sus mañas, estar preparados para el post-Covid. Y lo están haciendo con un progresivo, a veces brusco endurecimiento de sus condiciones de acceso al crédito. Para finales de abril una encuesta del BCE mostraba que la banca admitía haber endurecido sus condiciones para las empresas en un 4% de las entidades, cantidad que se duplicaba y más cuando se hablaba de créditos hipotecarios (9%) y al consumo (10%). Y si estas medidas las estaban tomando ya en el primer trimestre por el deterioro de la situación económica, en estos momentos, con la caída de la actividad que se espera, deben tener ya cara de rottweiler cuando un particular se acerca a pedir una hipoteca.

Para el trimestre que acaba de comenzar y ante la incertidumbre existente por el verdadero impacto económico de la pandemia, los bancos van a incrementar aún más, el endurecimiento en sus condiciones a los hogares, lo que traerá, necesariamente una caída en las operaciones de compraventa y un incremento en las de alquiler.

En lo referente a su colaboración en las moratorias hipotecarias, teniendo en cuenta los datos hasta finales de junio facilitados por las mismas entidades financieras, el Banco de España asegura que los bancos han concedido ya 1,1 millones de moratorias hipotecarias y no hipotecarias a los afectados por la crisis del coronavirus, con un saldo vivo pendiente de amortización de 41.160 millones de euros.

Y con todos los presuntos implicados preparándose para lo que se prevé un otoño caliente, no pueden faltar las Asociaciones de Afectados por la Hipoteca que ya están viendo la que se les viene encima. Y pidiendo al Gobierno de coalición que reaccione antes de que los colchones invadan a las calles.

Los primeros tiros se han escuchado en contra de «El Índice de precios de alquiler 2015-2018» presentado por el ministro José Luis Ábalos el pasado 30 de junio. Asegura la PAH que el ministro no ha descubierto la pólvora y en el informe no aparece nada que no se supiera desde hace ya años. Echan en falta las necesarias medidas regulatorias y sociales para hacer frente a situaciones que ya se están dejando entrever. Y los activistas antidesahucios advierten que si las medidas no llegan para solucionar un problema que Ábalos conoce desde el mismo día que pisó la moqueta del Ministerio, serán ellos los que salgan a parar esos desahucios silenciosos que llegarán por las subidas del alquiler y por una nefasta política de vivienda seguida desde siempre por el PP o el PSOE.

También cargan estas organizaciones sociales contra el problema de los desahucios que trajo la anterior crisis y advierten de que si vuelven a producirse sin alternativa habitacional se les encontrará frente a las comitivas judiciales. Acusan al Gobierno de que lo que se vendió como una “moratoria de los desahucios” de 6 meses, sólo afecta a algunos desahucios de alquiler en los cuáles se acredite en los juzgados vulnerabilidad producida por la COVID19, según la reducida definición del Real Decreto Ley 11/2020. El resto de desahucios, que no estaban parados por una supuesta moratoria sino por la suspensión de los plazos procesales, pueden reanudarse desde 4 de junio, gracias a una modificación legal aprobada por el Consejo de Ministros a finales de mayo, contenida en el artículo 8 del RDL 537/2020 de prórroga del estado de alarma.

La realidad es que la posición de estas organizaciones sociales ha quedado muy avalada por el informe del relator especial sobre la extrema pobreza y los derechos humanos de Naciones Unidas, el australiano Philip Alston, que recorrió nuestro país durante dos semanas el pasado enero. Su informe, que deja a nuestro país en muy mal lugar, dedica la mayor atención al problema de la vivienda asegurando que, “a efectos prácticos, el derecho a la vivienda en España en mayormente irrelevante”.

Para el relator australiano, en España se ha hecho “muy poco” por garantizar el acceso de toda la población a un hogar. A Naciones Unidas le preocupa que las casas de alquiler de bajo coste en nuestro país sean “prácticamente inexistentes” –en 2018 sólo el 2,7% de población estaba alquilando por debajo del precio de mercado–. En este sentido, critica que no se dé impulso a la construcción de viviendas sociales, que se han desplomado desde el inicio de la Gran Recesión. Y que apenas constituyen en la actualidad el 2,5% del parque nacional de viviendas habitadas, en comparación con el 30% de Países Bajos o el 24% de Austria.

El informe también muestra la preocupación del relator por el “número escalofriante” de desahucios –casi 60.000 en 2018–, por la entrada en bandada de los fondos buitre en el mercado de la vivienda y por la pobreza energética, que en 2018 afectaba a casi el 10% de la población

No puedo terminar el artículo de la semana sin hablar de las agencias inmobiliarias. En número de más de 50.000 en nuestro país, han sido uno de los colectivos más afectados por el confinamiento, el colapso del sector turístico y  la incertidumbre general. Las que no se mantienen en ERTE, están trabajando y obteniendo unos resultados que casi todos estiman mejores de lo esperado. Su gran incógnita, como la de todos, es la situación que nos llegará cuando el colchón se pinche. Muchas están poniendo al día su tecnología por si llegan nuevos episodios de confinamiento. Webs eficientes y herramientas digitales son ahora una de sus mayores preocupaciones. Nadie quiere volver a encontrarse con la oficina cerrada y el negocio en el paro. Saben que el sector está de nuevo al borde del precipicio y que disponer de las últimas posibilidades tecnológicas y estar bien posicionados en Google es fundamental para poder sobrevivir. La mayoría lo sabe y ya se prepara para un otoño caliente.

Eduardo Lizarraga

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