Fue en junio del pasado año, el de las 649.494 casas vendidas, un 14,7% más que en el ejercicio anterior, según el INE, cuando se comenzó a notar una cierta ralentización del crecimiento de las operaciones que hasta ese momento experimentaba incrementos sostenidos y muy importantes. Un par de meses después, en septiembre, se produjo el primer descenso de los últimos meses, con una ligera caída del 0,7%.
A partir de ese momento la información comenzó a fluir asegurando que el periodo de crecimiento se había acabado y que nos esperaba un mal año 2023. Las especulaciones se vieron muy apoyadas con unos datos de diciembre que marcaron un descenso en las operaciones de compraventa del 13,3%. Parecía que el drama estaba servido y se comenzó a hablar de caídas superiores al 25% con descenso de precios superiores al 5%. El fantasma de la crisis del 2008 atenazaba el ánimo a muchos agentes inmobiliario que habían vivido aquel momento quince años atrás.
Un primer semestre con menos operaciones e hipotecas
Pero el sector estaba demasiado caliente para caerse tan rápidamente y a una cierta recuperación enero le siguieron meses de descensos moderados, al menos en las operaciones de compraventa y sobre todo algo más en las hipotecas, porque los precios se niegan a descender. El ahorro, la constante y creciente entrada de extranjeros en el mercado, el buen comportamiento de la economía y, sobre todo, las elevadas cifras del mercado laboral, que han superado los 20,8 millones de ocupados, están manteniendo la actividad y conformando un año bueno donde se veía desastre.
De acuerdo a los datos del Consejo General del Notariado, este pasado mes de mayo, en datos interanuales, la compraventa de viviendas cayó un 11,4%. Nada que ver con las vaticinadas bajadas de compraventas superiores al 25%. Por su parte, los precios de los pisos tuvieron un descenso del 0,7%, hasta alcanzar los 1.766 €/m², mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió para el mismo periodo los 1.342 €/m², registrando un aumento del 3,6%.
Una bajada más acusada, explicada por las actuaciones de Lagarde y sus compis del BCE, han tenido las hipotecas. También comenzaron a ralentizarse el mes de junio del pasado año, con los primeros incrementos fuertes del precio del dinero y sufrieron el primer descenso anual de hipotecas totales en julio con un -2.9%. Mostrando las hipotecas para vivienda una mayor fortaleza con un incremento del 1,1%.
Fue a partir de la gran bajada de diciembre cuando las hipotecas fueron entrando en una carrera de caídas mensuales, hasta llegara este pasado mes de mayo en que descendieron un 24,3 anual las hipotecas sobre vivienda.
¿Qué está pasando con el precio de la vivienda?
Todo lo contrario a lo que preveían las visiones catastrofistas de finales del pasado año, el precio de la vivienda continúa subiendo, aunque sea de forma leve. En concreto el precio del m² subió en junio un 0,8% interanual y de forma casi general. En trece autonomías se registró un encarecimiento en el precio de la vivienda y en las cuatro restantes disminuyó. Por orden de magnitud se registraron subidas de dos dígitos en Castilla-La Mancha (23,5%), Baleares (17,2%) y Asturias (17,0%). En cambio, los precios de la vivienda registraron retrocesos en Navarra (-15,4%), Galicia (-6,7%), el País Vasco (-4,4%) y La Rioja (-3,2%)-
En todo caso, el crecimiento lo hace a menor ritmo que el semestre anterior, cuando a fecha diciembre de 2022 el crecimiento se situó en un 7,1% interanual y un 3,4% semestral. Igualmente, en junio de 2023 todavía no alcanza los niveles máximos de finales de 2007 (2.905 €/m2).
En esta subida hay grandes diferencias entre la vivienda nueva y la vivienda de segunda mano. En el primer caso, con una oferta que no cubre ni de lejos la demanda existente, el precio de la vivienda nueva se ha situado en junio en 2.809 €/m2; un 6,4% más en comparación interanual. Y por supuesto sube de una forma más acusada en casos como el de Madrid, y zonas de atracción en términos de actividad económica, turística y de población.
Por la otra parte, en la vivienda usada, que representa algo más de un 80% de las operaciones de compraventa, se está produciendo una ralentización en el cierre de las operaciones, con un vendedor que no quiere moverse de sus posturas iniciales de precio y no lo va a hacer porque la marea le viene a favor, y un comprador que pide descuentos superiores al 10%. El precio de la vivienda usada alcanzó en marzo los 1.801 €/m2, un 4,1% más respecto al año anterior.
¿Qué pasa con la vivienda nueva?
Desde hace unos años existe un nivel de oferta de vivienda nueva inferior a la demanda existente. Actualmente, se construye seis veces menos que hace quince años, pese a una demanda todavía sostenida y que adquiere todo lo que sale al mercado.
De esta forma el incremento de precio se debe principalmente a la escasez de oferta de vivienda nueva frente a la demanda existente. Los incrementos en el precio de la vivienda nueva podrían seguir moderándose en la segunda mitad del año, estimando de un aumento interanual del 5,7% para el tercer trimestre y del 5,2% para el cuarto trimestre de 2023. El 2024 casi con seguridad seguirá el mismo camino, en un entorno de inflación y coste del dinero más favorable.
¿Y la previsión para el 2024?
Una vez comprobado que la catástrofe prevista desde el último trimestre del pasado año no ha sido tal y la ralentización del mercado residencial se está produciendo sin sobresaltos y sin afectar a los precios, siendo compensada, además, por el mercado vacacional destinado a los inversores en la costa, es preciso intentar escudriñar lo que puede suceder lo que queda del año y el próximo.
España no va averse afectada por los ajustes mundiales que se están produciendo en el mercado inmobiliario y el precio de la vivienda va a seguir subiendo, aunque sea de forma leve, pero ya por encima de la inflación que está en niveles prepandemia.
La menor cantidad de operaciones que se está produciendo ni afecta, ni afectará al mercado de la vivienda, que resiste a la inflación y a la subida de las hipotecas sin bajar precios. Y son varias las razones que llevan a esta situación.
En primer lugar, el desajuste entre oferta y demanda, sobre todo en la vivienda de obra nueva que tira de los precios. También que los costes de la construcción aún no se han implementado del todo y su incorporación causará una subida de esta vivienda nueva en los próximos doce meses. No se puede dejar de lado la escasa existencia de suelos finalistas, que deberá ser solucionada por las diferentes administraciones si quieren contener la subida de precios prevista.
Por último y no menos importante, porque es la principal razón por la que nuestro país no va a verse afectado por la bajada de precios y operaciones generalizada en Europa y en los países desarrollados, se encuentra la situación de España como destino prioritario de compras en vivienda residencial, tanto por ciudadanos europeos como de otros países del mundo. Estas compras, que pueden ser para primera residencia, vacacionales o como inversión, han terminado distorsionando el mercado español, eso sí, desde un punto de vista positivo en su mayor parte.
Porque existen zonas, como Baleares, que se convierte en la primera región que supera el nivel de precio del boom inmobiliario. Allí, el empuje de las compraventas de extranjeros, de mayor poder adquisitivo que la población local, y el enfoque hacia el producto vacacional restringen la oferta, ya de por sí limitada por su condición insular, y están tensionando los precios al alza dejando fuera del mercado a las rentas medias o bajas. Con un valor medio de 2.753 €/m2, el archipiélago supera en un 1% el máximo registrado en el tercer trimestre de 2008.
La mejor situación económica de España como causante
El propio Banco de España, que fue uno de los primeros en advertir de caídas de precio y problemas en el mercado inmobiliario, se muestra sorprendido cómo la marea inflacionaria y sus efectos añadidos como la subida de tipos y el encarecimiento de las hipotecas, no están produciendo una caída mayor de las compraventas y una bajada de precios en el sector inmobiliario por desajuste entre la oferta y la demanda.
El regulador explica esta resistencia a la bajada de los precios, que se prevé mayor que la que se espera de otros indicadores de mercado, como las compraventas o los visados. Y lo hace por la existencia de una serie de factores que amortiguan el mayor problema que es la subida de las hipotecas. Uno de ellos es que los compradores actuales son de rentas medianas y altas, de mediana edad, con un patrimonio que les permite no financiar una proporción muy elevada de la compra de una vivienda o comprarla con ahorros. También porque el poder adquisitivo de estos hogares se ha visto menos afectado por la inflación. La llegada de extranjeros de alto poder adquisitivo también es un factor mitigador de la situación.
El sector inmobiliario va a terminar el año con una cifra de operaciones razonable y que superará de forma amplia, sin lugar a dudas, las 501.085 casas vendidas en el 2019, año antes de la pandemia. Los precios pueden situarse alrededor del 5% de subida, ya por encima de la inflación y solamente la concesión de hipotecas puede estar muy por debajo de lo previsto. Todo para enfilar un año 2024 que será de nuevo de crecimiento. ¡Ahí vamos!
Eduardo LizarragaWWW.AQUIMICASA.NET
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