El mercado inmobiliario español ha experimentado un notable impulso en el cuarto trimestre de 2024, con un incremento del 32,9% en las compraventas de vivienda respecto al mismo periodo del año anterior. Según el Colegio de Registradores, entre octubre y diciembre se registraron 172.551 operaciones, el nivel más alto desde 2007. Este crecimiento refleja una clara recuperación del sector, impulsada principalmente por la vivienda nueva, aunque con matices en función del tipo de vivienda, la demanda extranjera y la evolución de las hipotecas.
La vivienda nueva es la que mejores resultados tiene
El segmento de vivienda nueva ha sido el gran protagonista de este crecimiento. Con 38.671 compraventas, ha experimentado un aumento del 18,3% trimestral y un impresionante 61,2% interanual. En contraste, la vivienda usada, con 133.880 transacciones, se ha mantenido estable respecto al trimestre anterior, aunque en términos anuales también ha crecido un 26,5%.
Estos datos ponen de manifiesto un renovado interés por la vivienda de obra nueva, impulsado por factores como la eficiencia energética, la calidad de las construcciones y el atractivo de las nuevas promociones en comparación con el envejecido parque inmobiliario español.
En el último año se han registrado 636.909 compraventas de vivienda
Si analizamos los últimos doce meses, el volumen total de transacciones inmobiliarias ha alcanzado las 636.909 compraventas, con un crecimiento interanual del 9,2%. Dentro de esta cifra:
- Vivienda usada: 505.145 operaciones (+6,4%).
- Vivienda nueva: 131.764 operaciones (+21,6%).
Estos datos reflejan una tendencia sostenida de crecimiento, con quince comunidades autónomas registrando incrementos interanuales en la compraventa de viviendas.
Los precios en las comunidades autónomas
El auge de las compraventas ha venido acompañado de una subida en los precios. Según el Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR), el precio medio del metro cuadrado ha alcanzado los 2.164 €/m², con un aumento trimestral del 2,4% y un crecimiento acumulado del 12,5% sobre los niveles máximos de 2007.
El incremento varía según el tipo de vivienda:
- Vivienda usada: +1,6% trimestral.
- Vivienda nueva: +3,7% trimestral.
Comunidades autónomas con precios más elevados
Los territorios con precios más altos han sido:
- Comunidad de Madrid: 3.780 €/m².
- Islas Baleares: 3.771 €/m².
- País Vasco: 3.157 €/m².
- Cataluña: 2.615 €/m².
- Canarias: 2.327 €/m².
En el ámbito provincial, Madrid y Baleares lideran la tabla, mientras que las capitales de provincia más caras son:
- San Sebastián: 5.708 €/m².
- Madrid: 4.517 €/m².
- Barcelona: 4.483 €/m².
- Palma: 3.631 €/m².
- Bilbao: 3.068 €/m².
Estos datos reflejan una fuerte presión sobre el mercado inmobiliario en las principales zonas urbanas y turísticas, donde la demanda sigue superando con creces la oferta disponible.
La demanda extranjera de vivienda se reduce
Uno de los cambios más significativos ha sido la ligera reducción de la demanda extranjera, que ha caído hasta el 14,48% del total de compraventas, con un descenso trimestral de 0,37 puntos porcentuales.
Pese a esta bajada porcentual, en términos absolutos el número de compras de extranjeros ha crecido, manteniéndose dentro de los rangos altos de la serie histórica. Las nacionalidades con mayor presencia en el mercado español han sido:
- Británicos: 8,57%.
- Alemanes: 6,67%.
- Neerlandeses: 5,91%.
- Marrroquíes: 5,30%.
- Franceses: 5,28%.
- Rumanos: 5,17%.
- Italianos: 4,76%.
En ocho comunidades autónomas ha crecido la proporción de compras por extranjeros, destacando Baleares (32,8%), Comunidad Valenciana (29,6%), Canarias (24,5%) y Murcia (22,8%).
Este ligero descenso relativo en la demanda extranjera puede deberse al encarecimiento de los precios y a la situación económica en los países de origen, factores que pueden influir en la capacidad de compra de estos inversores.
Las hipotecas sobre vivienda también crecen
El aumento de las compraventas ha impulsado también la firma de hipotecas, con 123.897 préstamos hipotecarios inscritos en el cuarto trimestre, lo que supone un incremento del 13,4% respecto al trimestre anterior.
Además, el 71,8% de las compraventas de vivienda del trimestre han sido financiadas mediante hipoteca, con un aumento de 6,2 puntos porcentuales respecto al periodo anterior.
Las comunidades con mayor número de hipotecas concedidas han sido:
- Andalucía: 24.543 hipotecas.
- Cataluña: 20.811 hipotecas.
- Madrid: 20.027 hipotecas.
- Comunidad Valenciana: 14.422 hipotecas.
Estos datos reflejan una reactivación del mercado hipotecario, pese a las altas tasas de interés y las condiciones cada vez más exigentes de los bancos para la concesión de préstamos.
Un mercado en auge pero con desafíos pendientes
El fuerte crecimiento de las compraventas y la estabilidad en la concesión de hipotecas muestran la fortaleza del sector inmobiliario español. Sin embargo, la subida de precios en muchas regiones, la reducción de la oferta y la incertidumbre económica pueden generar tensiones en el mercado en los próximos meses.
Además, la demanda extranjera sigue siendo un pilar clave, aunque su peso relativo ha disminuido ligeramente. La evolución de este segmento será crucial para el futuro del sector, especialmente en las zonas costeras y turísticas.
A pesar del dinamismo actual, el acceso a la vivienda sigue siendo un problema para muchos compradores, especialmente en los grandes núcleos urbanos. La oferta limitada y la falta de políticas efectivas para ampliar el parque de viviendas pueden convertirse en los principales retos para el sector en 2025.
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