¿Ciclo expansivo o antesala de otra burbuja? 🏘️📈

El mercado de la vivienda en España ha arrancado 2025 con fuerza. Los datos del Consejo General del Notariado reflejan un crecimiento del 10,5% interanual en las compraventas durante febrero, acompañado de un incremento del 24,2% en los préstamos hipotecarios y un encarecimiento generalizado del precio de la vivienda, que sube un 9,4%. A primera vista, puede parecer una buena noticia. Pero no hay que dejarse cegar por las cifras. Este nuevo ciclo de euforia viene alimentado por un euríbor en tendencia bajista y la expectativa de hipotecas más baratas. El riesgo es claro: una mayor demanda sin control volverá a disparar los precios hasta niveles insostenibles para buena parte de la población española. 🚨

Suben también los precios: la vivienda, cada vez más lejos del bolsillo medio 💶📉

Según los datos del mes de febrero, el precio medio del metro cuadrado se ha situado en 1.843 euros, con un aumento del 9,4% respecto al año anterior. Pero el detalle más preocupante es que las subidas no son homogéneas. Comunidades como Madrid (+19,2%), La Rioja (+18,5%) o Murcia (+16,9%) lideran el encarecimiento, mientras que otras como Navarra (+2,3%) o Andalucía (+4,1%) muestran crecimientos más contenidos.

La subida es aún más acusada en el caso de los pisos, cuyo precio medio ha alcanzado los 2.094 €/m², lo que supone un incremento del 12,2% interanual. Las unifamiliares, por su parte, también suben aunque con menor intensidad: +5,9%, hasta los 1.388 €/m².

🔍 El contexto macroeconómico está empujando de nuevo a muchos compradores al mercado, anticipándose a lo que creen será un entorno hipotecario más favorable. Pero esa entrada masiva de demanda presiona los precios al alza, en un momento en que la oferta sigue sin responder. Y eso puede tener consecuencias muy serias en términos de accesibilidad a la vivienda.

Las compraventas por comunidades autónomas: euforia en el norte y calma en el sur 🗺️🏘️

La compraventa de viviendas aumentó en 16 comunidades autónomas y solo descendió en Canarias (-2,6%). Destacan las alzas en:

  • País Vasco: +30,3%

  • Asturias: +27,7%

  • Extremadura: +25,0%

  • Galicia: +21,9%

  • Castilla y León: +20,9%

  • Castilla-La Mancha: +19,0%

  • La Rioja: +18,0%

También crecen con fuerza, aunque por debajo de la media nacional:

  • Andalucía: +11,4%

  • Madrid: +10,6%

  • Cataluña: +9,3%

  • Cantabria: +8,3%

  • Aragón: +7,4%

Los aumentos más moderados los encontramos en:

  • Murcia: +6,9%

  • Navarra: +5,5%

  • Baleares: +5,1%

  • Comunidad Valenciana: apenas un +1,2%

Este reparto geográfico confirma que el mercado se está calentando sobre todo en zonas que tradicionalmente no habían sido tan tensionadas. Es una señal de alerta: la presión de la demanda se está extendiendo a nuevas regiones, muchas de ellas con menores niveles de renta y donde el riesgo de exclusión residencial puede dispararse si no se adoptan medidas correctoras pronto. 😓

Aumento de los préstamos para adquisición de vivienda: el efecto euríbor ya se siente 🏦📉

La otra gran clave de este arranque de año está en el comportamiento del crédito hipotecario. En febrero se firmaron 29.953 hipotecas para adquisición de vivienda, un 24,2% más que en el mismo mes del año anterior. Es el mayor incremento desde antes de la subida de tipos.

La cuantía media también subió: 163.164 euros de media, un 9,8% más. Y el porcentaje de compraventas financiadas con hipoteca se situó en el 49,8%, con el préstamo medio cubriendo el 72,4% del valor de compra.

Las comunidades con mayor crecimiento en número de hipotecas fueron:

  • Extremadura: +47,9%

  • Asturias: +45,9%

  • La Rioja: +39,0%

  • Cantabria: +36,5%

  • Castilla y León: +35,0%

  • Murcia: +34,8%

Solo Navarra (-0,6%) registra una leve caída.

Este dato refleja el efecto psicológico que ya está produciendo el anuncio de una bajada de tipos en el corto-medio plazo. Muchos compradores están adelantando su decisión de compra, y los bancos comienzan a flexibilizar las condiciones. Es un déjà vu peligroso. Porque cuando la financiación se vuelve más accesible y el mercado no está regulado, los precios tienden a inflarse rápidamente. 💥

Una bomba de relojería en marcha: ¿dónde está la regulación? ⏰🚫

No hay que ser adivino para anticipar lo que puede venir si esta tendencia se mantiene:

✅ Más compradores accediendo al mercado
✅ Más crédito circulando
✅ Más presión sobre un parque inmobiliario ya limitado
✅ Más inversores aprovechando la inercia
✅ Y, como resultado, más subida de precios

Y lo peor: todo esto sucede sin una política pública de vivienda coherente. Mientras que las compraventas y los préstamos hipotecarios se disparan, la creación de nuevas sociedades cae un 16,2% interanual, un dato que revela que la actividad empresarial está frenando, especialmente en sectores clave como la promoción inmobiliaria.

➡️ ¿Dónde están las medidas estructurales para ampliar la oferta de vivienda asequible?
➡️ ¿Dónde está la regulación para evitar la especulación descontrolada en zonas tensionadas?
➡️ ¿Dónde está el apoyo real a quienes no pueden competir con fondos de inversión y compradores internacionales?

Conclusión: más euríbor bajo, más problemas si no se actúa 🧨

El euríbor ya comenzó a bajar, y los mercados anticipan nuevos recortes de tipos por parte del BCE. Esto abaratará las hipotecas, sí, pero también inyectará más gasolina a un mercado que ya empieza a sobrecalentarse. La bajada del euríbor, si no viene acompañada de una regulación eficaz y medidas de equilibrio entre oferta y demanda, no hará más que acelerar una nueva burbuja.

En este escenario, los compradores nacionales —especialmente los más jóvenes y los hogares con rentas medias o bajas— serán los grandes damnificados. El acceso a la vivienda en propiedad se alejará aún más. Y el alquiler, que también sufre escasez y presión, no ofrecerá alternativas viables.

📌 El dato de crecimiento del 10,5% en compraventas no es una buena noticia por sí misma. Es una advertencia de lo que viene si no se interviene con inteligencia, planificación y valentía política.

👉 En Aquimicasa seguiremos analizando estos movimientos del mercado, porque la vivienda es un derecho, no un producto financiero. Y hoy más que nunca, urge devolverle esa condición antes de que sea demasiado tarde. 🏡