La escasez de oferta de vivienda continuará marcando el paso del mercado inmobiliario español durante 2025. A pesar del leve alivio que ha supuesto la estabilización de tipos de interés y un entorno macroeconómico algo más predecible, el acceso a una vivienda —especialmente asequible y de obra nueva— seguirá siendo uno de los principales desafíos para ciudadanos, promotores e inversores. Así lo refleja el informe Tendencias 2025: construyendo el futuro del sector inmobiliario de Gesvalt, que pone el foco en los desequilibrios estructurales que lastran el mercado desde hace más de una década.

🔍 Una demanda activa frente a una oferta insuficiente

España continúa arrastrando un déficit estructural de vivienda desde la crisis de 2008. Este desajuste, lejos de resolverse, se ha agudizado en las zonas de mayor presión demográfica, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o las principales áreas insulares. La falta de vivienda asequible y de obra nueva impide satisfacer una demanda sostenida tanto de compradores particulares como de inversores nacionales e internacionales.

Entre los factores que alimentan esta escasez destacan:

La escasez de suelo finalista, con desarrollos urbanísticos pendientes de aprobación o ejecución.
La heterogeneidad normativa, que varía de forma significativa entre comunidades autónomas y municipios.
La lentitud de los procesos urbanísticos, que retrasa la puesta en marcha de nuevas promociones.
El encarecimiento de los costes de construcción.
Y la falta de mano de obra cualificada en el sector.

Estas barreras dificultan no solo el aumento de stock residencial, sino también el acceso a vivienda en condiciones razonables para las clases medias y jóvenes compradores.

🏗️ Una valoración positiva: más construcción residencial

Frente a este panorama, la recuperación de la actividad promotora durante 2024 ofrece un atisbo de esperanza. La bajada de tipos de interés ha reactivado la demanda y facilitado la financiación, lo que se ha traducido en un incremento del 10% en las compraventas y concesión de hipotecas respecto al año anterior. De cara a 2025, se espera que esta tendencia continúe, siempre que el marco regulatorio y económico acompañe.

Este nuevo ciclo de impulso inmobiliario está permitiendo la puesta en marcha de proyectos residenciales que llevaban tiempo paralizados, especialmente en el segmento build to rent (BTR) y la vivienda asequible, gracias a fórmulas de colaboración público-privada. Aunque aún insuficientes para corregir el déficit global, estas iniciativas resultan fundamentales para reducir tensiones en los mercados más presionados.

📈 La falta de oferta de alquiler continuará tensionando los precios

La situación en el mercado del alquiler es incluso más crítica. La falta de producto disponible, combinada con una demanda creciente por parte de jóvenes, familias e inmigración laboral, mantiene los precios al alza, especialmente en los grandes núcleos urbanos. Madrid, Barcelona, Palma, Valencia o Málaga están viendo cómo la escasez de oferta se convierte en un obstáculo estructural para el equilibrio del mercado.

💶 Precios en ascenso y rentabilidad contenida

Según Gesvalt, los precios del alquiler podrían subir hasta un 7% en zonas tensionadas durante 2025, debido al desequilibrio entre oferta y demanda. Esta tendencia se ve agravada por:

Las limitaciones impuestas por la nueva Ley de Vivienda, que han generado incertidumbre entre pequeños propietarios.
La retirada progresiva de oferta hacia el alquiler turístico o temporal, más rentable y menos regulado.
Y el retraso en el desarrollo de vivienda pública o asequible en alquiler, que continúa sin alcanzar los niveles mínimos recomendados por la UE.

A medio plazo, el BTR y otros modelos residenciales flexibles podrían ayudar a incrementar el parque de alquiler, pero su desarrollo aún está en fases incipientes. Mientras tanto, los precios seguirán reflejando la escasez del producto y los márgenes de rentabilidad para los propietarios estarán cada vez más condicionados por los marcos regulatorios.

💡 Nuevas oportunidades para promotores e inversores gracias a la bajada de los tipos de interés

Pese al difícil contexto de acceso a la vivienda, 2025 se presenta como un año de oportunidades para los promotores e inversores con visión a medio y largo plazo. La bajada de tipos de interés y la progresiva normalización del crédito han mejorado las condiciones de financiación, lo que podría acelerar:

La adquisición de primera vivienda o vivienda de reposición.
La rehabilitación de edificios existentes, en línea con los fondos Next Generation.
El desarrollo de nuevos modelos residenciales, como senior living, flex living o coliving.
Y la entrada en activos alternativos con gestión especializada.

Además, los inversores internacionales están mostrando un renovado interés por mercados prime y turísticos, donde la rentabilidad a largo plazo y la estabilidad jurídica siguen siendo factores clave.

🏢 El mercado de oficinas continuará su recuperación en 2025

El segmento de oficinas cerró 2024 con una inversión cercana a los 1.500 millones de euros, un 30% más que el año anterior. Madrid y Barcelona continúan concentrando el grueso de la actividad, aunque ya se detectan operaciones en otras ciudades como Valencia, Málaga o Bilbao.

📊 Estabilidad en rentas y atractivo inversor

La contratación de espacios también ha mostrado signos de recuperación, con cifras que superan los 500.000 m² en Madrid y los 300.000 m² en Barcelona. Las rentas prime se han mantenido estables, y las yields se sitúan en torno al 5%.

Para 2025, Gesvalt prevé que la inversión en oficinas siga creciendo, impulsada por:

La reorganización del espacio corporativo, con demanda de oficinas flexibles y sostenibles.
La búsqueda de calidad por parte de las grandes compañías.
Y la consolidación del modelo híbrido, que combina teletrabajo y presencialidad con eficiencia.

🛍️ El sector retail continuará creciendo en las dos vías

El retail español se encuentra en pleno proceso de transformación. A pesar de las incertidumbres internacionales, 2025 apunta a un año de consolidación de dos grandes vías de desarrollo:

El canal digital, con más peso que nunca gracias a la consolidación del ecommerce, la inteligencia artificial y las experiencias de compra personalizadas.
La tienda física, que se reinventa como espacio de experiencia, servicio y fidelización.

🌱 Hacia un retail más híbrido y sostenible

El auge del recommerce, el alquiler de productos y la economía circular serán tendencias clave. Las marcas que apuesten por la sostenibilidad y la omnicanalidad estarán mejor posicionadas para captar al consumidor del futuro.

🚚 Mercado logístico al alza

El sector logístico fue uno de los grandes protagonistas de 2024, con una inversión de 1.500 millones de euros y más de 2,3 millones de m² contratados. Este auge responde al avance del ecommerce y a la consolidación de España como hub estratégico del sur de Europa.

📦 Buenas perspectivas para 2025

La Comunidad de Madrid y Cataluña lideran la absorción, con subidas de rentas del 5-6%. Las previsiones para este año mantienen el optimismo:

Mayor demanda de naves con alta eficiencia energética.
Incremento de la automatización de procesos logísticos.
Y posicionamiento de localizaciones emergentes como Valencia, Zaragoza o Andalucía.

🔚 Un mercado tensionado, pero con oportunidades

Aunque la falta de oferta de vivienda seguirá siendo el principal reto del mercado inmobiliario en 2025, el contexto también ofrece señales alentadoras. El aumento de la construcción residencial, la mejora de las condiciones financieras y la adaptación del sector a nuevas realidades abren la puerta a una evolución positiva en la segunda mitad del año.

🔸 Para ciudadanos y familias, el desafío está en el acceso a la vivienda asequible.
🔸 Para promotores e inversores, es el momento de aprovechar la coyuntura para lanzar proyectos innovadores y sostenibles.
🔸 Y para el sector en su conjunto, la clave está en la colaboración público-privada, la flexibilidad y la anticipación a los cambios del mercado.

🏗️ El futuro del inmobiliario en España pasa por construir más, mejor y con una visión de largo plazo. Porque donde hay desequilibrio, también hay margen para la acción 💪.