Un conflicto que se intensifica en el mercado inmobiliario español

🏘️ La vivienda turística ha dejado de ser una moda más o menos cuki de economía colaborativa, como se vendió en sus inicios, para convertirse en un factor estructural del mercado inmobiliario español con centenares de empresas que aprovechan su alta rentabilidad. En 2024 se registraron más de 351.000 alojamientos turísticos en viviendas, según el INE, aunque distintas fuentes apuntan a que la cifra real, incluyendo los ilegales, podría superar las 500.000 unidades. A este dato hay que añadir el casi centenar de miles de pisos que cada año se venden a extranjeros, en un contexto de mercado que sigue mostrando graves tensiones de acceso a la vivienda habitual.

📈 Este fenómeno no puede explicarse de forma aislada. Los pisos turísticos no son el único problema, pero sí una parte considerable del mismo. Junto a ellos, está el auge de los alquileres temporales de precio libre, que cada vez ocupan más viviendas tradicionalmente destinadas al arrendamiento convencional. Su rentabilidad, mucho mayor que los contratos de larga duración, está modificando el uso del parque inmobiliario. Y que no nos intenten vender motos pinchadas, en la búsqueda de la mayor rentabilidad para particulares y empresas está el meollo del problema.

🛑 Sin embargo, las políticas públicas parecen centrarse exclusivamente en perseguir el piso turístico, olvidando que la turistificación tiene múltiples formas y consecuencias. El resultado es una regulación desequilibrada que puede tener consecuencias poco eficaces si no se actúa sobre todo el conjunto de factores que tensionan el mercado. Y en el que la falta de una oferta pública de vivienda es una parte muy importante del problema.

📌 A lo largo de las últimas semanas continúan sucediéndose los intentos de regulación y control, con mayor o menor fortuna como lo sucedido con la tasa turística en Cataluña o la regulación en Baleares, que no parece ser la que se prometió y esperaba. Todo comienza a dar bastante mala imagen, con mucha pasta en juego y decenas de pollos sin cabeza corriendo por el gallinero.

Las comunidades de vecinos tendrán más facilidades para prohibir el uso turístico en sus edificios

🏢 La proposición no de ley recientemente aprobada en el Congreso busca simplificar los mecanismos legales para que las comunidades de vecinos puedan oponerse al uso turístico de viviendas. Hasta ahora, la oposición al alquiler turístico requería mayorías reforzadas, largos trámites y costes notariales, lo que dejaba a muchos propietarios en una situación de cierta indefensión.

🤝 Este nuevo marco facilitaría el consenso y permitiría defender el carácter residencial de los inmuebles, sin necesidad de acudir a procedimientos judiciales complejos. No obstante, algunos juristas señalan que una excesiva discrecionalidad podría dar lugar a abusos o generar inseguridad jurídica para quienes operan con licencias en regla y que podrían encontrarse aún más perseguidos de lo que ya comienzan a estar.

📌 La medida se enmarca en un esfuerzo por recuperar el equilibrio entre el derecho individual de uso y el interés colectivo de los vecinos, especialmente en zonas urbanas donde la presión turística está deteriorando la convivencia, generando conflictos cotidianos y cambiando los barrios.

Los propietarios de alojamientos turísticos deberán obtener licencia para su actividad 

💸 Una de las propuestas más avanzadas de la última semana es la de equiparar fiscalmente a los pisos turísticos con los hoteles, lo que no es un dislate sabiendo que algunas empresas de pisos turísticos tienen más habitaciones a disposición del turista que muchos grandes hoteles, aplicándoles el IVA del 21% frente al tipo reducido o exento que disfrutan muchos ahora. Además, sería obligatorio obtener una licencia específica, lo que permitiría tener un registro más fiable y controlar el número real de alojamientos turísticos.

⚖️ El debate, como siempre, está entre el derecho a la propiedad privada y la obligación de cumplir las reglas del juego. Muchos pequeños propietarios que alquilan una vivienda de forma puntual podrían verse obligados a dejar de hacerlo si la carga fiscal y administrativa se eleva, por contra la actividad contribuiría a la recaudación impositiva, lo que no ha hecho hasta ahora.

🧾 Pero también hay que recordar que gran parte del negocio del alquiler turístico está en manos de plataformas e inversores profesionales, que operan decenas o centenares de viviendas con ánimo de lucro. Equiparar sus obligaciones tributarias es una cuestión de justicia fiscal y de protección del mercado residencial. Sin olvidar la competencia desleal que supone su actividad frente a la hotelera que, por cierto, ha subido sus tarifas, lo que tendrá consecuencias en la rentabilidad de los pisos turísticos.

Madrid es un mercado tensionado con 15.000 pisos turísticos ilegales

🏙️ La capital española se ha convertido en uno de los epicentros del debate sobre la vivienda turística. Según estimaciones del propio Ayuntamiento de Madrid, más del 90% de los pisos turísticos activos en la ciudad son ilegales, lo que equivale a unos 15.000 alojamientos fuera del control municipal. Esta cifra es doblemente escandalosa. Por un lado si se tiene en cuenta que Madrid es una de las ciudades con mayor tensión en el acceso a la vivienda, especialmente para jóvenes y familias con ingresos medios y por el otro porque a pesar del reconocimiento de la situación, el Ayuntamiento de Almeida está haciendo muy poco para solucionarla.

📉 La expansión de este tipo de alojamientos ha sido tan descontrolada que el propio consistorio, en manos del Partido Popular, ha tenido que reconocer que el modelo anterior de regulación, basado en Áreas de Prioridad Residencial, ha fracasado. La presión vecinal y la opinión pública han forzado a la administración madrileña a plantear un nuevo plan de choque, que incluye el refuerzo de las inspecciones y la posibilidad de sancionar incluso con el cese de actividad.

🔍 Pero la dificultad no solo es técnica o legal: muchas de estas viviendas operan de forma encubierta a través de plataformas digitales, sin cartel ni aviso, y con contratos que simulan ser arrendamientos temporales por razones laborales o de estudio. Esta falta de control favorece la opacidad fiscal, reduce la oferta de alquiler convencional y contribuye a la subida general de precios, tanto en compra como en alquiler.

💥 En los barrios céntricos como Malasaña, Lavapiés, Chueca o La Latina, el peso del turismo ha transformado por completo el tejido urbano, expulsando a vecinos históricos, deteriorando la convivencia y disparando el precio por metro cuadrado. A esto se suma la proliferación de fondos de inversión y grandes tenedores, que compran edificios enteros expulsando a sus vecinos, para destinarlos exclusivamente al negocio turístico.

📈 La consecuencia directa es un mercado residencial distorsionado, donde los precios no reflejan la demanda habitual sino una mezcla tóxica de inversión especulativa, uso turístico y desregulación normativa. El resultado es una ciudad cada vez menos habitable para sus propios ciudadanos y un crecimiento de precios que ya dobla el de Barcelona.

🛠️ Madrid necesita una intervención clara y efectiva, que incluya sanciones ejemplares, una coordinación real con las plataformas tecnológicas y una normativa que devuelva al parque de vivienda su carácter residencial prioritario. Si no se actúa con firmeza, la capital puede seguir el mismo camino que Barcelona hace una década, perdiendo progresivamente su equilibrio urbano y funcional.

¿Por qué es interesante para los pisos turísticos que los hoteles suban de precio?

📊 Cuando los precios hoteleros se disparan, los turistas optan por alternativas más económicas, entre ellas los pisos turísticos. Este fenómeno no es nuevo, pero se ha intensificado en los últimos años con la inflación, el auge del teletrabajo vacacional y la pérdida de poder adquisitivo de muchos viajeros.

📉 Para los propietarios de estos inmuebles, la subida de precios en el sector hotelero refuerza la rentabilidad de su negocio y los anima a mantener o incluso ampliar su cartera de alquileres vacacionales. De ahí que muchos expertos consideren que la política de precios del sector hotelero tiene un efecto indirecto pero importante sobre la oferta residencial.

🚪 La cuestión es que, si bien se defiende la libre competencia, la falta de regulación efectiva convierte al piso turístico en un refugio fiscal y normativo, mientras que los hoteles cargan con normativas más estrictas. Esta desigualdad incentiva el trasvase de viviendas del alquiler tradicional al turístico.

Entre tanta guerra contra el piso turístico, Cataluña aplaza la tasa turística ¿Será la llegada del verano?

🌞 La Generalitat catalana ha decidido aplazar hasta octubre la entrada en vigor de la nueva tasa turística, que debía comenzar el 1 de mayo. Las razones oficiales: inseguridad jurídica y falta de tiempo para su tramitación parlamentaria. Pero la sospecha de que el turismo veraniego y la patronal de apartamentos turísticos, Apartur, han influido en la decisión planea en el ambiente.

💶 La medida incluía una subida notable para estancias en ciudades como Barcelona o zonas costeras, con el objetivo de reforzar los ingresos públicos y reducir externalidades del turismo masivo. El retraso supone perder varios millones de euros en plena temporada alta, una contradicción difícil de explicar cuando, al mismo tiempo, se redoblan los discursos sobre la regulación del turismo.

🤔 ¿Coherencia o improvisación? En cualquier caso, el doble rasero entre lo que se dice y lo que se hace pone en evidencia la falta de una estrategia clara y sostenida en el tiempo. El aplazamiento de la tasa mientras se endurecen las condiciones para los pisos turísticos muestra una respuesta parcial e incoherente al fenómeno turístico en su conjunto.

Regulación necesaria para un mercado equilibrado

🔍 España vive una crisis estructural de acceso a la vivienda que no se resolverá señalando solo a los pisos turísticos. Pero tampoco podrá resolverse sin regular adecuadamente este fenómeno, que ha transformado de forma radical muchos barrios y ciudades.

📊 La rentabilidad de estos alojamientos y la falta de límites claros han incentivado su expansión, reduciendo la oferta de alquiler de larga duración y encareciendo los precios. En paralelo, la compra de viviendas por extranjeros para uso vacacional o como inversión se mantiene en niveles muy altos, consolidando un modelo donde la vivienda se aleja de su función social y se convierte en producto financiero.

🔧 La respuesta debe ser integral: registro obligatorio, fiscalidad justa, control de licencias, límites a la concentración de viviendas turísticas por zona y planes municipales de vivienda pública. Y sobre todo, una voluntad política firme y coherente de recuperar el sentido residencial de la ciudad sin demonizar al turista ni castigar al pequeño propietario. Pedir una política general para todo el Estado es tan imposible como la vuelta a los alquileres indefinidos, aunque igualmente conveniente.

🏡 Porque sí: el piso turístico es una parte del problema, aunque de momento parezca el único objetivo de todas las balas. Y es que cuando los pollos sin cabeza disparan, lo de justos por pecadores queda muy corto.

Periodista económico

Eduardo Lizarraga

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