Dentro del Estudio de Vivienda Nueva elaborado por Sociedad de Tasación, se constata un incremento de la demanda sobre vivienda nueva en todo el país que, lógicamente, está tirando de los precios. Como está sucendiendo en determinadas ubicaciones de España.

La demanda tira al alza de los precios de la vivienda nueva en Madrid

A pesar del encarecimiento de la financiación, la demanda tira al alza de los precios de vivienda nueva en Madrid, con un incremento del 7,6%, el tercer mayor crecimiento entre las capitales de provincia de España, tras Palma de Mallorca y Málaga (8,2%). Este crecimiento sitúa el precio medio en la capital en 4.269€/m2 , dificultando el acceso a la vivienda y reduciendo la confianza del sector, según los últimos resultados arrojados en el Estudio de Vivienda Nueva elaborado por Sociedad de Tasación

Beatriz Ibernón Sociedad de TasaciónEstas cifras, que superan la media nacional (6,4% de incremento y 2.809€/m2 de precio medio), denotan aun así una cierta ralentización del crecimiento, que en diciembre de 2022 era del 8,5% anual. Beatriz Ibernón, delegada general de Madrid Norte en Sociedad de Tasación, explica que “Madrid es un mercado muy desequilibrado entre oferta y demanda; el stock disponible no satisface la elevada demanda, pese al encarecimiento de la financiación, de modo que la escasa oferta termina vendiéndose con rapidez”.

Madrid sigue siendo la segunda ciudad española con el precio de la vivienda nueva más elevado (4.296€/m2), tras Barcelona (5.047€/m2), y sólo ligeramente por encima de San Sebastián (4.185€/m2).

Ibernón subraya que “la subida es generalizada en los 21 distritos madrileños”, destacando aumentos superiores al 8% en Barajas, Vallecas, Salamanca y Arganzuela, así como en los municipios de Majadahonda, San Sebastián de los Reyes, San Fernando de Henares y Torrejón de Ardoz. En los municipios de la periferia de Madrid, los precios suben con mayor moderación, un 5,2% anual, y el precio medio alcanza los 2.210€/m2.

Todos los distritos madrileños suben por encima del 6,5%

La mayor subida se registra en el distrito de Barajas (con un aumento del 8,4% anual, hasta los 3.807€/m2), y otros cuatro registran incrementos igualmente notables: Arganzuela (8,3%), Salamanca (8,3%), Villa de Vallecas (8,3%) y Retiro (8%).

Beatriz Ibernón, destaca que “el aumento generalizado se da incluso en las zonas más tensionadas, como el barrio de Salamanca, que mantiene el precio más elevado (7.231€/m2), seguido de Chamberí (6.529€/m2, con un incremento anual del 7,5%) y del distrito Centro (5.955€/m2, y un incremento del +6,5%)”.

Los precios más bajos, en cambio, los vemos en Vicálvaro (2.603€/m2, +7,7%), Villaverde (2.648€/m2, +6,9%) y Puente de Vallecas (2.901 €/m2, +7,7%).

Majadahonda, el municipio dónde más aumenta el precio

En los 16 principales municipios de la Comunidad de Madrid, capital aparte, los precios de vivienda nueva crecen, más moderadamente, concretamente a un ritmo del 5,2% anual, lo que sitúa el precio medio en 2.210€/m2.

Majadahonda (+8%), San Sebastián de Los Reyes (+7,7%), San Fernando de Henares y Torrejón de Ardoz (ambos con un +7,6%), encabezan estas subidas en el último año, mientras que Alcorcón (+3,3%) y Boadilla del Monte (3,6%) presentan las subidas más suaves.

Atendiendo al precio medio, Pozuelo de Alarcón sigue registrando el precio más elevado (3.343€/m2) seguido de Alcobendas (3.139€/m2) y Boadilla del Monte (2.773 €/m2. Parla (1.865€/m2), Torrejón de Ardoz (1.993€/m2), Móstoles (2.035€/m2) y San Fernando de Henares (2.054€/m2) registran los precios medios más bajos de estos 16 municipios.

El Índice de Confianza Inmobiliario disminuye en la Comunidad de Madrid 

El Índice de Confianza Inmobiliario de ST Sociedad de Tasación disminuye en la Comunidad de Madrid por cuarto trimestre consecutivo (siendo 11,2 puntos menos que lo registrado hace un año), para situarse en 45,4 puntos sobre 100 en junio de 2023, una cifra ligeramente inferior a la media nacional (47,5) y, en ambos casos, por debajo de los 50 puntos que marcan el punto de equilibrio.

Este indicador es coherente con el contexto de volatilidad macroeconómica, presiones inflacionistas y una persistente política monetaria restrictiva, que conforman un sentimiento de incertidumbre al que no es ajeno el mercado inmobiliario.

El Índice de Accesibilidad baja en la Comunidad de Madrid

Por otro lado, el Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación (que mide el punto de equilibrio entre el precio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento para adquirirla, teniendo en cuenta la renta media), baja hasta los 62 puntos en la Comunidad de Madrid, tres puntos menos que el trimestre anterior y 22 puntos menos que hace un año.

Esta evolución, consecuencia del aumento de los tipos de interés, dificulta la capacidad de compra de los ciudadanos. Madrid, junto a Islas Baleares, Cataluña y País Vasco, son las comunidades autónomas con un Índice de Accesibilidad inferior a la media nacional. En Madrid, además, este índice no alcanza los 100 puntos (o punto de equilibrio), de modo que el madrileño medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.