El mercado inmobiliario español cierra 2024 con una consolidación en el crecimiento de los precios de la vivienda nueva y usada. Según los datos de Tinsa by Accumin, el valor medio de la vivienda registró un incremento interanual del 4,4 % en el cuarto trimestre del año, lo que representa un crecimiento real del 2,3 %, descontando la inflación.

Este incremento refleja el dinamismo del sector, impulsado por factores como la recuperación del empleo, el abaratamiento del crédito y la sostenida demanda por parte de no residentes e inmigrantes.

El abaratamiento del coste del dinero impulsa la demanda

El cambio en la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) ha sido determinante en la evolución del mercado. La reducción de los tipos de interés ha mejorado el acceso al crédito, facilitando la compra de viviendas.

Cristina Arias Tinsa Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, señala que la combinación de empleo resistente, recuperación del poder adquisitivo y confianza del consumidor ha fortalecido la demanda. Este panorama se ha visto complementado por el aumento de inversiones extranjeras y la llegada de nuevos residentes, factores que han contribuido al crecimiento de las transacciones.

Comportamiento regional de los precios

El mercado no se ha comportado de forma homogénea en todo el territorio:

  • Madrid destaca con un crecimiento interanual del 7 %, mostrando una aceleración significativa respecto a trimestres anteriores.
  • En la costa, provincias como Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza registraron incrementos sostenidos, mientras que Barcelona mantuvo su dinamismo.
  • Las capitales con mayores subidas anuales fueron Soria (+17,3 %), Málaga (+12,4 %), Valencia (+11,8 %) y Alicante (+10,8 %).
  • A nivel provincial, los mayores aumentos trimestrales se observaron en Asturias (+3,4 %), Baleares (+2,8 %), Cantabria (2,1 %) y Canarias (2 %).

El valor medio en España está un 14,6 % por debajo del máximo de 2007

A pesar del crecimiento reciente, el precio medio de la vivienda en España, situado en 1.846 €/m² en el cuarto trimestre, sigue un 14,6 % por debajo del pico alcanzado durante la burbuja inmobiliaria en 2007.

Sin embargo, hay excepciones relevantes:

  • Baleares, Santa Cruz de Tenerife, Palma de Mallorca y Málaga han superado los precios máximos de 2007, impulsados por su alta demanda turística e inversora.

Desde el mínimo registrado en 2015, los precios han subido casi un 45 %, consolidando la recuperación del mercado en la última década.

Las compraventas de vivienda continuarán en niveles robustos en 2025

Las proyecciones para 2025 apuntan a que las compraventas de vivienda se mantendrán en niveles sólidos, aunque con un crecimiento moderado, inferior al 5 % tanto en precios como en volumen.

Entre los factores que respaldan esta previsión destacan:

  • Oferta limitada en zonas con alta concentración de demanda, que mantiene los precios elevados.
  • Un entorno económico estable, con empleo sólido y ahorro acumulado por los hogares.
  • La mejora en las condiciones de financiación gracias a un entorno de tipos de interés más bajos.

Sin embargo, la elevada cifra actual de transacciones, que supera la media histórica de 522.000 operaciones anuales, y el tensionamiento de los precios podrían ralentizar el ritmo de crecimiento en el futuro.

La tasa de esfuerzo se sitúa en 35,5 % a nivel nacional incrementándose hasta el 50 %

El acceso a la vivienda sigue siendo un desafío para muchas familias. La tasa de esfuerzo —indicador que mide el porcentaje de renta disponible destinado a la compra de vivienda— se sitúa en un promedio nacional del 35,5 %, en línea con el umbral considerado razonable.

No obstante, en municipios de alta demanda, como los de Málaga, Alicante, Baleares, Barcelona, Cádiz, Guipúzcoa y Madrid, esta tasa supera el 50 %, dificultando el acceso para una parte significativa de la población.

Este desequilibrio refleja la escasez de oferta en estas zonas y subraya la necesidad de políticas públicas que fomenten la construcción de viviendas accesibles.

Perspectivas de mercado a medio plazo

El cierre de 2024 deja un crecimiento medio anual del 3,5 % en los precios de la vivienda nueva y usada. Las previsiones para los próximos trimestres sugieren una moderación en el crecimiento, aunque el mercado continuará mostrando una tendencia al alza estable, respaldado por las condiciones económicas y demográficas actuales.

La combinación de factores económicos favorables y una oferta restringida seguirá impulsando la dinámica del mercado, consolidando a España como un destino atractivo tanto para residentes como para inversores internacionales.