El mercado inmobiliario español ha arrancado el año con fuerza. Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las compraventas de viviendas registradas en marzo alcanzaron las 62.808 operaciones, lo que representa un incremento interanual del 40,6%, el mayor desde 2007. Es el noveno mes consecutivo con tasas positivas y el mejor marzo en 18 años. Un crecimiento que, más allá de la cifra, refleja una dinámica de fondo impulsada por una economía sólida, una evolución positiva del mercado laboral y la expectativa de tipos de interés más bajos.

Este comportamiento alcista, sin embargo, plantea también interrogantes de calado sobre el equilibrio entre oferta y demanda. Porque mientras la demanda se acelera, la oferta de obra nueva sigue estancada, atrapada entre trabas administrativas, falta de suelo y costes de construcción al alza. Y en ese desequilibrio se esconde el verdadero riesgo: una presión inflacionaria sobre los precios que podría tensionar aún más el acceso a la vivienda en 2025.

La mayor cifra para marzo en 18 años: vuelve la efervescencia 📊🔥

El dato de marzo no solo es potente en términos absolutos: marca un récord de actividad inmobiliaria para este mes desde 2007, cuando se realizaron más de 74.000 operaciones, en los últimos compases de la burbuja. Los 62.808 registros actuales suponen un 40,6% más que en marzo de 2024, un salto de 26 puntos sobre el crecimiento de febrero, y consolidan una tendencia que ya suma nueve meses al alza.

Si tomamos como referencia todo el primer trimestre de 2025, las compraventas suman 183.140 operaciones, con un crecimiento del 20,7% interanual. Con este ritmo, 2025 podría cerrar como el mejor año desde 2007, cuando se rozaron las 775.000 transacciones anuales.

Crece la compraventa de todo tipo de viviendas 🏢🏡

Este ciclo expansivo no se limita a una tipología concreta: tanto la vivienda nueva como la usada crecen con fuerza. En marzo se firmaron 14.562 operaciones sobre pisos nuevos, lo que supone un 64,2% más que en marzo del año anterior. Por su parte, las viviendas de segunda mano, que siguen siendo mayoría (48.246 operaciones), aumentan un 34,8%.

También crecen las transacciones en vivienda libre (41% más) y protegida (35,8% más), aunque el grueso se concentra en la vivienda libre (más del 93% del total). Y la comparativa mensual refuerza esta tendencia: respecto a febrero, las operaciones suben un 5,2%, con alzas tanto en obra nueva (+4,5%) como en segunda mano (+5,5%).

Estamos, por tanto, ante un crecimiento sostenido, transversal y robusto, que abarca todos los segmentos de vivienda y que tiene en la financiación más accesible uno de sus principales catalizadores.

Las operaciones suben en todas las comunidades autónomas menos en Navarra 📍🔍

El auge no es local, sino generalizado. Todas las comunidades autónomas, salvo Navarra, experimentan aumentos en las compraventas respecto a marzo de 2024.

Las regiones con mayores repuntes son:

  • Castilla y León: +66,1%

  • País Vasco: +65,1%

  • Extremadura: +62,7%

  • Castilla-La Mancha: +60,2%

  • Andalucía: +55,1%

  • Cataluña: +52,3%

En valores absolutos, Andalucía lidera con 13.498 operaciones, seguida de Cataluña (10.345), Comunidad Valenciana (8.903) y Madrid (7.380). Las autonomías con aumentos más moderados son Canarias (+1,8%), Comunidad Valenciana (+21,1%), Madrid (+24,6%) y La Rioja (+27,1%).

Solo Navarra cae, con un descenso del -7,9%, manteniéndose como la única comunidad en negativo también respecto a febrero.

La demanda crece apoyada en una economía fuerte, un mercado laboral en expansión y la expectativa del euríbor a la baja 💶📉

Este repunte no es casual ni puntual, sino consecuencia de factores estructurales que sostienen la capacidad de compra de los hogares y elevan su confianza en el mercado:

  • La economía española avanza con solidez, pese al ruido exterior. El PIB mantiene el crecimiento, el empleo sigue generando cifras positivas y el consumo interno repunta.

  • El mercado laboral mejora progresivamente, con niveles de paro que ya bajan del 12% y una afiliación récord. La estabilidad laboral permite a más hogares plantearse la compra de vivienda.

  • El euríbor sigue bajando y se situó en marzo por debajo del 2,4%, anticipando una tendencia de reducción de tipos que podría confirmarse este verano con nuevas decisiones del BCE. La financiación se abarata y empuja a muchos compradores a aprovechar el momento.

A todo ello se suma un incremento demográfico por inmigración y retorno de población joven a la compra, al disminuir el atractivo del alquiler por sus precios desorbitados.

La cruz de la moneda es la subida de precios: sin oferta, la tensión será permanente 💸🚨

El gran riesgo de este ciclo expansivo es el desajuste entre oferta y demanda, un desequilibrio que ya provoca fuertes subidas de precios en muchas zonas. En ciudades como Madrid, los precios crecen por encima del 24% interanual, según cifras del sector.

Esta escalada responde a varios problemas estructurales:

  • Falta de suelo finalista para edificar vivienda.

  • Dificultades para financiar nuevos proyectos por parte de promotoras medianas y pequeñas.

  • Costes de construcción en máximos históricos, con materiales y mano de obra encarecidos.

  • Burocracia urbanística excesiva que retrasa licencias y proyectos.

  • Grave déficit de mano de obra cualificada, especialmente en oficios de obra.

Mientras la demanda se recalienta, la obra nueva sigue paralizada, en buena medida por la incapacidad política de avanzar en reformas urbanísticas de calado y una tensión creciente entre las administraciones locales y los promotores.

📌 El resultado es claro: una oferta rígida e insuficiente que no puede absorber la presión de una demanda que se incrementa día a día. Y cuando esto ocurre, el mercado reacciona como siempre: los precios se disparan.

Conclusión: un año dorado… pero con un horizonte incierto 🧐📉📈

El dato de marzo confirma que 2025 puede ser un año récord para las compraventas, con más de 700.000 operaciones si se mantiene el actual ritmo. La conjunción de empleo, crecimiento y tipos bajos empuja al mercado hacia una expansión sólida.

Sin embargo, la falta de vivienda disponible —sobre todo de obra nueva asequible— convierte esta bonanza en un riesgo, especialmente si los precios siguen su escalada actual. La única forma de evitar que esta euforia se convierta en una nueva burbuja es activar la producción de vivienda de forma urgente y decidida.

Para eso, es imprescindible:

  • Agilizar licencias y trámites urbanísticos.

  • Liberar suelo público y facilitar la colaboración público-privada.

  • Incentivar la promoción de vivienda asequible y protegida.

  • Dotar de fondos y formación al sector de la construcción.

🔔 De lo contrario, el mercado seguirá siendo un juego de suma cero: los que pueden comprar hoy verán crecer el valor de su inversión, pero cada vez más jóvenes y familias quedarán excluidos del acceso a la vivienda.

📢 En resumen: la compraventa sube, el contexto macro acompaña, pero la oferta sigue sin estar a la altura. Y sin oferta, no hay mercado sostenible.