El alquiler vacacional en España está a punto de dar un giro radical. A partir del 3 de abril de 2025, entra en vigor una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que otorga un nuevo poder a los vecinos: decidir si permiten o no los pisos turísticos en su edificio. Esta medida, que busca equilibrar los derechos de propietarios, residentes y turistas, ha encendido el debate sobre los límites de la propiedad y el impacto del turismo en la convivencia.

Hasta ahora, las comunidades de vecinos tenían poco margen de maniobra frente a la proliferación de viviendas de uso turístico. Pero la nueva normativa cambia las reglas del juego. A partir de su entrada en vigor, serán los propios residentes quienes decidan si su edificio puede o no albergar pisos turísticos, siempre que lo aprueben al menos tres quintas partes de los propietarios. Además, las comunidades podrán imponer una cuota adicional a quienes destinen su vivienda al alquiler vacacional, con un máximo del 20% de la cuota ordinaria.

Los partidarios de la reforma la consideran un avance en la regulación de un fenómeno que ha generado conflictos en muchos barrios. Pero los propietarios afectados, especialmente aquellos que ya operan en este sector, la ven como un ataque a la rentabilidad de sus inversiones.

📅 Desde el próximo 3 de abril cambia la situación

El auge de los pisos turísticos ha transformado muchas ciudades españolas en los últimos años. En algunos casos, los alquileres vacacionales han revitalizado zonas deprimidas y han proporcionado ingresos extra a los propietarios. Pero en otros, han disparado el precio de la vivienda, han reducido la oferta de alquiler residencial y han generado tensiones en la convivencia.

🏢 Las comunidades de vecinos decidirán sobre los pisos turísticos

Con el respaldo de una mayoría cualificada, podrán prohibir esta actividad o fijar condiciones más estrictas para su desarrollo.

Además, aquellos que decidan mantener el alquiler vacacional en su edificio podrán establecer cuotas adicionales a los propietarios de estas viviendas, con el argumento de que el uso intensivo de zonas comunes como ascensores, portales o piscinas genera más costes y deterioro.

🚫 La norma no es retroactiva, pero trae consecuencias

Una de las grandes dudas que ha surgido con esta reforma es qué ocurrirá con aquellos propietarios que ya operan en el sector del alquiler turístico. La respuesta es clara: la norma no es retroactiva.

Esto significa que quienes ya tengan su vivienda registrada como piso turístico podrán seguir con su actividad siempre que cumplan con la normativa vigente. Sin embargo, aquellos que no cuenten con la autorización de su comunidad de vecinos podrían enfrentarse a sanciones importantes.

Y no son multas menores. En algunas comunidades autónomas, las sanciones por operar sin permiso pueden llegar a los 600.000 euros, una cantidad que busca disuadir a quienes quieran saltarse las nuevas reglas.

Además, la reforma introduce un nuevo mecanismo de control: las comunidades de vecinos podrán denunciar a los propietarios que incumplan la normativa o cuyo alquiler genere molestias en la convivencia. En casos graves, los vecinos podrán incluso reclamar daños y perjuicios a los dueños de estos pisos.

🏠 El conflicto entre turismo y convivencia

El trasiego de turistas en edificios residenciales ha sido, desde hace años, motivo de disputa. No es raro escuchar quejas sobre ruidos a deshoras, fiestas constantes o un uso excesivo de los espacios comunes. Para muchos residentes, la proliferación de pisos turísticos ha convertido su edificio en una especie de hotel sin recepción, con la consiguiente pérdida de tranquilidad y seguridad.

Por eso, quienes apoyan la reforma consideran que se trata de una medida justa, que pone en manos de los vecinos el poder de decidir cómo quieren vivir. «No se puede permitir que el derecho a hacer negocio de unos pocos pase por encima del derecho al descanso de los demás», argumentan desde diversas asociaciones vecinales.

En el otro lado del debate, los propietarios de viviendas turísticas alertan sobre los riesgos económicos de una regulación demasiado restrictiva. Algunos temen que la incertidumbre aleje la inversión inmobiliaria y reduzca la oferta de alojamiento para turistas, con un impacto negativo en el sector turístico.

🌍 Una tendencia que se extiende por Europa

España no es el único país que está imponiendo restricciones al alquiler vacacional. En los últimos años, varias ciudades europeas han tomado medidas para limitar el impacto del turismo en la vivienda residencial.

En Ámsterdam, los alquileres turísticos no pueden superar las 30 noches al año. Berlín exige que el propietario resida en la vivienda si quiere alquilarla a turistas. París impone un máximo de 120 días al año, y Barcelona ha endurecido el acceso a nuevas licencias, retirando miles de permisos en los últimos años.

La tendencia es clara: las grandes ciudades buscan regular el impacto del turismo sobre la vivienda, aunque no siempre con los mismos métodos.

🤔 ¿Cómo cambiará el mercado inmobiliario?

Con la nueva normativa en marcha, el mercado inmobiliario español podría experimentar algunos cambios importantes.

Por un lado, es posible que disminuya el número de viviendas destinadas al alquiler turístico, ya que muchos propietarios podrían encontrar más dificultades para operar en este sector. Esto podría llevar a un repunte del alquiler residencial, especialmente en ciudades donde la oferta de pisos de larga duración ha sido insuficiente.

Por otro lado, algunos inversores podrían buscar nuevas estrategias para esquivar la normativa, como apostar por zonas donde la regulación sea menos estricta o centrar su negocio en viviendas unifamiliares, donde la comunidad de vecinos no tiene capacidad de veto.

Lo que está claro es que esta reforma marcará un antes y un después en la regulación del alquiler turístico en España. A partir del 3 de abril, los vecinos tendrán la última palabra sobre si su edificio se convierte en un alojamiento para turistas o sigue siendo un hogar para residentes.

Una decisión que, sin duda, traerá consigo nuevas tensiones y debates, pero que busca poner orden en un sector que ha crecido de forma descontrolada en los últimos años.

Y tú, ¿qué opinas? ¿Deberían los vecinos poder decidir sobre los pisos turísticos en su edificio? ¡Déjanos tu comentario! ⬇️💬