No son siempre las capitales de provincia las que tienen los precios más altos en sus viviendas, en algunos casos son municipios menos importantes las que se llevan el dudoso honor de tener las viviendas más caras. Es la tasadora Tinsa la que desvela los nombres de estos municipios que arrojan los datos más llamativos desde el punto de vista de valor y de accesibilidad. Entre ellos destacan 4 con precios de vivienda que superan los de sus respectivas capitales, como Marbella, cuyo valor medio supera en un 23% el de Málaga.

Cuatro municipios con valores residenciales por encima de sus capitales

Según los datos de las  tasaciones de tinsa del cuarto trimestre de 2023, además de Marbella, los otros tres municipios principales cuyos valores residenciales superan los de sus respectivas capitales son Benidorm, que sobrepasa en un 15% el valor medio en la ciudad de Alicante; Gijón, donde la vivienda es un 12% más cara que en Oviedo, y Getxo, que supera en un 5% el valor de Bilbao.

En el extremo contrario, entre las localidades principales que en términos de valor se mantienen más alejadas de la referencia que marcan sus capitales son Manresa, un 61% por debajo del valor medio de Barcelona, y Algeciras, donde la vivienda es un 48% más barata que en Cádiz, la capital de su provincia.

Crecimientos de precio intensos entre las poblaciones costeras

Más de la mitad de estos nombrados por Tinsa como «Otros municipios relevantes» registró en 2023 tasas de incremento interanual en el precio de la vivienda superiores al 4,1% de la media nacional, en una banda que se mueve entre el +13,4% y el -2,5%, según los datos facilitados por el Servicio de Estudios de la tasadora. Destacan los crecimientos más intensos de algunas ubicaciones costeras y se detectan contracciones moderadas en algún municipio del norte.

Los municipios que han registrado mayores subidas en el último año fueron El Puerto de Santa María (Cádiz), con un 13,4 %, y Talavera de la Reina (Toledo), con un 12,5 %. También han destacado por la tendencia alcista los municipios de costa Sagunto, Orihuela, Marbella, Torrevieja y Vélez-Málaga, que presentan incrementos interanuales por encima del 9 %. En el extremo opuesto la vivienda se abarató en el cuarto trimestre del año en Santiago de Compostela y en Ponferrada, con un descenso del 2,5 % interanual en ambos casos.

¿Y qué nos dicen los datos más recientes, los del último trimestre del año? Que de los 64 municipios estudiados, 22 registraron repuntes trimestrales en sus valores medios, aunque en 10 de ellos se comienzan a observar señales de moderación. Las variaciones trimestrales se mueven entre el 5,1 % de Avilés y el -2,1 % de Santiago de Compostela. También registraron contracciones moderadas y puntuales en Motril, Gijón y Barakaldo.  

La accesibilidad a la vivienda se dificulta en muchos municipios

Ya para finalizar este análisis de otros municipios principales, solo unas pinceladas sobre accesibilidad a la vivienda en estos mercados. Un total de 13 municipios presentan tasas de esfuerzo teórico por encima de los valores considerados razonables. Recordemos que el nivel de esfuerzo teórico simula el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Sería una medida de cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda

Marbella registra en este grupo de ‘Otros municipios principales’ la mayor dificultad de acceso, con una tasa de esfuerzo de 57,8%, debido principalmente a la demanda del segmento turístico. Esta tasa es muy superior al 48,2% de Málaga capital, al 35% que marca la referencia de accesibilidad razonable y también supera el 45% considerado de accesibilidad crítica. Cerca de este nivel de accesibilidad crítica (45%), aunque sin superarlo, se encuentra Vélez-Málaga con 44,7 %, Benidorm con 44,6 % y Chiclana de la Frontera, en Cádiz, con 42,3 %.