Parece que han llegado a un acuerdo los astros y los políticos para empezar el año todos a la vez. A poco más de una semana del solsticio de invierno, el pleno del Congreso ha dado su confianza,- aunque sea por un estrecho margen – al candidato socialista y Pedro Sánchez encabezará el primer gobierno de coalición de nuestra democracia. Muchos son los interrogantes que se abren en esta nueva etapa y nuevo año y la vivienda, por su importancia para el bienestar de los españoles, no es el más pequeño.

Terminamos el año 2019 con un sector inmobiliario algo renqueante, pero que se animó en los últimos meses frente a un verano lamentable que no auguraba nada bueno. De esta manera en el cuarto trimestre del año los precios se incrementaron casi un 5% interanual, alcanzando la cifra media de 1.402 euros/m2. La situación no es igual en todas las regiones y  la tabla la encabeza Baleares con 2.368 euros/m2, seguida por Madrid con 2.244 euros/m2 y con el País Vasco en tercera posición, con 2.163 euros/m2.

Los mayores incrementos de precio se han desplazado de los centros de las ciudades, que están viviendo ya una estabilización, hacia la periferia. Por poner un ejemplo, los mayores incrementos en Madrid se han producido en Vallecas, Fuencarral y Villaverde, superando en los tres casos el 7% de media. En Barcelona, que fue la primera zona en la que comenzaron a subir los precios tras la crisis –por eso es bueno tomarla como referencia- la situación es muy diferente con leves descensos generalizados.

Todas las Comunidades Autónomas, excepto Extremadura con -0,6% y la Comunidad Valenciana con un -0,5% presentan un crecimiento sostenido con Aragón (7,9%), Castilla y León (6,7%) y Asturias (6,1) en la parte alta de la tabla.

También los alquileres han subido este último trimestre, pero mucho menos que en los anteriores, rozando ya su techo máximo por la situación económica de los arrendatarios, que no por las apetencias de los arrendadores. Los mayores precios, una vez más, se dan en Barcelona, Madrid, Baleares y Gipuzkoa.

En lo que se refiere a compraventa y a falta de los datos de los dos últimos meses del año, que han sido mejor de lo esperado, las operaciones al cierre de octubre han sido, según el INE, 427.638, lo que supone una disminución del 2,7% frente al mismo periodo de 2018. Casi dos tercios de las operaciones se concentran en Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid.

Las incertidumbres para este año que comienza no son estridentes y se espera un año continuista con el cierre del 2019,  marcado por la estabilización con el fondo del acuerdo entre PSOE y Unidas Podemos, que tendrá sus mayores objetivos en el mercado de alquileres, los desahucios y las socimis.

Comenzando con el mercado hipotecario, la banca española se va a enfrentar este año a varios problemas. Por un lado tener que trabajar en un entorno de tipos bajos, lo que hará que las hipotecas variables tengan poca rentabilidad, de ahí su interés por vender las máximas hipotecas a tipo fijo. El BCE va a mantener los tipos de interés en negativo durante todo el año y si hay cambios no serán hasta el 2021. Subir las comisiones por todos los conceptos, aplicándonos incluso los que no utilicemos,  e incrementar los diferenciales de las variables, parece que son los únicos caminos que les quedan para salvar su rentabilidad. Y a ello hay que sumarle la guerra hipotecaria entre entidades.

Otra cuestión que puede incidir y mucho, en la actuación de los bancos este año, es la sentencia que sobre la posible abusividad del IRPH emitirá en TJUE en los próximos meses.  El índice podría ser declarado nulo en los casos en que se incluyó en el contrato hipotecario sin explicar al firmante en qué consistía y las consecuencias de su aplicación, que son todos.  Una sentencia contraria a los bancos, como se presume que puede ser,  les obligará a devolver una cantidad, que según si se sustituye el IRPH por el euríbor o se anula del todo la cláusula, puede oscilar entre los 8.500 y 46.000 millones de euros. Y ello obligaría a los bancos a recuperar lo posible de esa cifra, con subidas de precios en sus hipotecas u otros productos financieros, planes de pensiones, depósitos, créditos al consumo… De sus recursos propios no lo van a pagar.

Como además se prevé un endurecimiento de las condiciones para conceder las hipotecas, parece que, al menos desde este lado, la situación para la adquisición de la vivienda va a empeorar. Seguiremos con la necesidad de disponer del 20%-30% ahorrado, de contar con un buen sueldo y de un trabajo estable y con antigüedad: los jóvenes lo van a seguir teniendo crudo.

Y esta situación resulta un tanto dramática para el sector que necesita poder vender primera vivienda a los jóvenes. Si no puede contar con ellos será difícil construir esas 150.000 viviendas que tenían los promotores en mente y que podría acercarse más a las 110.000 de éste año, que es el segundo en que se pasa la frontera de las 100.000 viviendas construidas desde los años previos a la crisis.

Y este es el gran desafío para promotores, constructores y también para el país, conseguir que los jóvenes puedan emanciparse y acceder a su primera vivienda, lo que resulta harto difícil cuando están inmersos en un universo de bajos sueldos que les dejan poca o nula capacidad de ahorro. Es preciso ser imaginativos y encontrar fórmulas que permitan poner en el mercado viviendas asequibles, con técnicas de construcción que reduzcan los costes, y financiación para el pago de la entrada a los jóvenes que carecen de ahorros.

Y en la compraventa van a tener mucho que decir los precios, que no se espera que superen incrementos del 2% de media este año. Claro está que el mercado no es homogéneo y que esa media contempla ubicaciones en las que podrían producirse incrementos del 5% y otras en las que el precio de la vivienda puede experimentar ciertos descensos.

La estabilidad de los precios con incrementos suaves que se prolongarán hasta el 2021, debe hacer perder toda idea de que la vivienda caiga de precio. Ni hay crisis inmobiliaria, ni vamos a sufrir las consecuencias de una crisis económica. Los principales riesgos se están disolviendo y todo quedará en unos años de escaso crecimiento.

Menos tranquilidad parece que habrá en el mercado del alquiler. Los precios continúan subiendo en algunas ciudades y el acuerdo entre PSOE y Podemos quiere dar competencias a los ayuntamientos para que controlen las zonas tensionadas. Y esto no gusta al sector de las empresas que han puesto en la vivienda de alquiler su punto de mira para conseguir elevadas rentabilidades, a costa de los más necesitados del país. Y ya están moviendo a su nómina de políticos, para que se rebelen contra esta medida. La excusa ya la hemos oído muchas veces en boca del neoliberalismo a ultranza, si se interviene el mercado se contraerá la oferta y la vivienda que quede disponible se encarecerá.

De la discusión se deduce que hace falta más oferta de vivienda y que los propietarios necesitan seguridad jurídica para ponerla o mantenerla en el mercado. También, que es preciso equipararse a los países de nuestro entorno, que cuentan con cifras de más del 10% de vivienda en alquiler social, frente a menos del 1,5% que tenemos en España. Pero esta cantidad de viviendas no se pueden sacar de la nada y los plazos e inversiones necesarias para disponer de vivienda social de nueva construcción no son asumibles por la magnitud del problema que padecemos, con demasiados años de política antisocial en materia de vivienda. Aunque ya les gustaría a los constructores y promotores, que se dedicara esa ingente cantidad de recursos públicos y una legislación servil a sus negocios, para atraer inversores oportunistas.

La solución está a la vista de todos. La crisis dejó gran cantidad de vivienda en manos de bancos, Sareb, fondos de inversión… vivienda que continúa vacía como materia de especulación y es necesario movilizarla para no invertir recursos, siempre escasos, en construir más. La sostenibilidad del territorio también es importante. Por supuesto que habrá zonas en las que no habrá otra solución que poner suelo público a disposición de los constructores. Para esto hace falta un gran proyecto nacional que debería centralizarse en un Ministerio de Vivienda. Por más que Díaz Ayuso no quiera perder competencias y se desgañite ante los micrófonos intentando volver a engañar a los madrileños, asegurándoles que va a edificar 25.000 viviendas sociales. Supongo que será para venderlas de nuevo a un fondo buitre a precio de saldo una vez edificadas con dinero público, como hizo su antecesor Ignacio González.

El camino ya lo está marcando el Gobierno Vasco, que en lugar de construir vivienda social y ante la perentoria necesidad de la misma para jóvenes y otros colectivos necesitados, está llegando a acuerdos con tenedores como Sareb,  a los que se penalizará si mantienen viviendas vacías, para ponerlas en el mercado a un precio adecuado. Un bien de primera necesidad no puede ser materia de especulación y este Gobierno que comienza debe legislar para impedirlo.

Eduardo Lizarraga

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