De nuevo los datos del mes de julio muestran que la recuperación del mercado inmobiliario adolece de debilidad y altibajos. Podrá ser que los Registros de la Propiedad hayan suspendido la inscripción de algunas hipotecas, por el carácter abusivo de cláusulas sobre el tipo de interés de demora, como ha intentado justificar el INE los malos datos, pero la caída en julio ha sido grande; demasiado. Y aún se han salvado los muebles, porque la vivienda de segunda mano ha aguantado el tipo, todo lo contrario a la vivienda nueva, que ha retrocedido en operaciones de compraventa un 6,5% sobre el mes de junio, quedando la cifra interanual con un retroceso del 3,1%.
El mercado de compraventa de vivienda nueva no tira como debiera y las causas son múltiples. Por un lado están las derivadas de la situación en que nos dejó la burbuja inmobiliaria, con más de un millón de propietarios que desean vender sus viviendas y que tienen mucho más margen de maniobra para hacerlo, sobre todo ahora que los precios se han estabilizado, que los promotores de vivienda nueva. Porque esta es otra realidad, la diferencia de precios entre la vivienda de segunda mano y la vivienda nueva es grande y mes a mes se hace cada vez mayor.
Esta diferencia de precio, cuando los bancos concedían el 100% de la hipoteca y a veces más -aún recuerdo lo de la hipoteca Cayenne- no era muy decisiva, pero ahora, con un máximo de hipoteca del 80% del precio de la vivienda, a lo que hay que sumar un 20% de gastos e impuestos, hace que se mire mucho el dinero y se contemple la segunda mano como muy buena opción.
También es verdad, que con esta situación del mercado a dos o tres velocidades, existen zonas en las que hay carencia de vivienda nueva -Madrid es una de ellas- lo que obliga a los compradores a mirar la segunda mano como única posibilidad. En éste sentido, en los próximos días el Tribunal Supremo decidirá el futuro urbanístico de la capital, y con él la posibilidad de construir 135.000 viviendas que se ubicarán en 21 diferentes ámbitos de actuación.
Pero en el fondo de la mala situación del mercado de vivienda nueva, aparece el necesario cambio que constructores y promotores tienen que hace de su actividad para ser más competitivos. Y es que en este nuevo ciclo inmobiliario hay que olvidar muchas de las antiguas mañas, aplicar las nuevas tecnologías y sentar las bases para un sector nuevo, innovador y más seguro ante las visicitudes económicas del mercado.
La construcción es un sector necesario en la sociedad, sobre todo en la española que se ha quedado sin otras industrias y necesita motores económicos que no sean el turismo o los sectores primarios. La construcción ha demostrado la fortaleza que tiene a la hora de crear riqueza y puestos de trabajo, pero también ha mostrado la debacle que puede originar cuando comete abusos y errores tan garrafales como los que causaron la burbuja.
Muchos son los desafíos a los que tiene que enfrentarse el sector superviviente de la crisis para salir reforzado y sentar unas bases firmes. La financiación se ha mostrado – y lo seguimos viendo día a día- como su talón de Aquiles más importante; y es un problema que aún no tienen resuelto, ya que los bancos, aunque han abierto algo el negocio hacia las familias, continúan teniendo a los promotores muy constreñidos. El crowdfunding podría ser una solución a estudiar, aunque hay otros modelos de financiación para la promoción residencial.
Desde que comenzó la crisis, allá por el lejano 2007, hasta ahora, la explosión de las nuevas tecnologías ha sido imparable. Y el sector que antes vivía a espaldas de ellas no puede seguir ignorándolas, le va la vida en ello. Debe incorporarlas a todas las partes del proceso, desde la construcción a la promoción y la comercialización. Se habla mucho de ciudades inteligentes, pero para avanzar en ese modelo hay que cambiar a los hombres -que son los inteligentes- y su manera de hacer las cosas.
Los costes de la construcción son uno de los puntos en que hay mucho que mejorar. Y para ello hay que impulsar una nueva forma de desarrollar el proceso constructivo, saliendo del clásico ladrillo y mortero. La industria incorporó con éxito, hace ya un siglo, las cadenas de montaje y esta es una de las asignaturas pendientes del sector: mejorar el sistema de producción y conseguir la optimización de los recursos en toda la cadena productiva, sin olvidar el proceso de promoción y venta.
Pero además de la construcción residencial, no hay que dejar de lado, aunque parezca «peccata minuta», todo el proceso de cambio y modernización de las ciudades, con la rehabilitación y regeneración de los antiguos barrios y edificios; actuación en la que la Administración desarrolla un papel fundamental.
Lo mismo que en la organización del turismo y sus necesidades de vivienda, alojamiento e infraestructuras, en donde debiera forjarse un Plan Nacional, que tuviera en cuenta todo el conjunto del territorio e impidiera a las Comunidades Autónomas competir entre sí “porque Valencia se lo merece” como decía Rita Barberá. Una competencia de resultados nefastos, y que ha dejado el territorio lleno de cadáveres inútiles, con infraestructuras infrautilizadas o convertidas en circuitos para coches, como el aeropuerto de Castellón. ¿Para qué hablar del Algarrobico? España debe salir necesariamente del modelo barato de playa y sol en aras de la sostenibilidad y el medio ambiente, sin seguir asfaltando la poca costa que nos queda.
Aunque tal vez lo primero que el país tiene que solucionar es su situación socioeconómica, en la que los políticos, que llevan meses haciendo el imbécil, deben tomar decisiones ya, “porque España se lo merece”.
Eduardo Lizarraga
Periodista económico
CEO en WWW.AQUIMICASA.NET
Deja tu comentario