Al calor de la recuperación inmobiliaria, que es un hecho innegable, ya están surgiendo proyectos e inquietudes promotoras en muchos lugares de nuestra geografía, generando incluso pequeñas burbujas de incrementos de precios en suelos y viviendas. Madrid, por ser la ciudad, junto con Barcelona, en donde la recuperación inmobiliaria es más palpable, estas situaciones pueden ser más evidentes. Y la capital tiene pendientes de la Justicia unas actuaciones que pueden cambiar la ciudad.
El Tribunal Supremo tiene previsto hacer públicas este mismo mes de septiembre siete sentencias que resolverán recursos presentados contra la llamada revisión exprés, que el Ayuntamiento de Madrid hizo en el año 2013, de su plan general de ordenación urbana y que el Supremo había anulado un año antes. A los políticos les corría prisa dejar atados los planes urbanísticos que remodelarían la ciudad, sobre todo pensando en que podría suceder un cambio en el Palacio de Correos que diera al traste con los negocios de constructores, promotores y entidades financieras.
El futuro urbanístico de la capital depende de estas sentencias de Supremo y es que son 135.000 viviendas e importantes desarrollos en la ciudad, como todo el Desarrollo del Este (los Ahijones, los Cerros, Valdecarros y Berrocales), Campamento, Valdebebas o Arroyo del Fresno. La decisión está en manos de la sección quinta de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, que puede anular nuevamente la revisión hecha por el equipo que dirigía la exalcaldesa Ana Botella (del PP), darla por buena o anular solo algunos de los 21 ámbitos analizados.
Las siete sentencias del Supremo decidirán pues si siguen en marcha proyectos de urbanización por valor de 3.700 millones de euros, de los cuales ya se han invertido por las comisiones gestoras (que dirigen estos ámbitos) y las juntas de compensación (que aglutinan a los propietarios de suelo) más de 1.000 millones de euros. No hay que olvidar que los efectos anulatorios de las anteriores sentencias del alto tribunal son ‘ex tunc’, es decir, que los mismos se producen no a partir de los fallos judiciales, sino que se retrotraen al momento mismo en que se aprobó el plan general anulado. No habría compensaciones económicas para los perjudicados.
Pero no es sólo en Madrid donde los promotores quieren sacar ya las grúas de los almacenes. En algunos otros puntos de nuestra geografía la construcción avanza de buen grado y en otros quieren despejar el camino para que avance. Como es el caso de Murcia, donde alcaldes, concejales y miembros en la oposición del Partido Popular (PP) en los ayuntamientos costeros de la Región, apoyan la propuesta de incluir, con motivo de la reforma en el Estatuto de Autonomía de la Región de Murcia, la competencia en Costas, para que la Comunidad gestione la ordenación de la franja litoral. Decenas de urbanizaciones, puertos deportivos, playas y un largo etcétera de infraestructuras, esperan esta posibilidad para poder saltarse la normativa ambiental vigente y enladrillar un poco más la costa mediterránea. La disculpa es la de siempre, el desarrollo y la creación de puestos de trabajo.
La pregunta inmediata que surge, tras entender el alcance de estos y otros proyectos urbanísticos que comportarían la construcción de más de 400.000 nuevas viviendas en todo el estado, es si son necesarias y si van a poder venderse. Porque parece que estamos intentando repetir antiguos vicios que nos llevaron a la situación de la que estamos comenzando a salir. Aunque hay que hacer salvedades.
La situación económica del 2016 tiene poco que ver con la del 2007 cuando, antes del verano, estábamos subidos a la ola. Llegó septiembre y nos convertimos en pobres. Pero había millones de puestos de trabajo estables, con sueldos casi europeos y a los que los bancos concedían hipotecas de hasta el 120%.
En este año 2016 la situación laboral y de ingresos difiere bastante. Es cierto que los bancos están abriendo, desde hace ya más de un año, el grifo de las hipotecas y están concediendo créditos con más facilidad que hace un año; pero para estar entre los agraciados hay que tener trabajo y con contrato indefinido. De hecho, el porcentaje de personas hipotecadas con contrato temporal descendió en más de seis veces entre 2005 y 2016, pasando del 38% al 7,5%.
Y esto sucede porque los bancos han decidido limitar el riesgo hipotecario; siendo una forma de bajar este riesgo hipotecario la de reducir el porcentaje de hipotecados con contrato laboral temporal, en favor de los que gozan de un contrato indefinido. Así, por ejemplo, la ratio préstamo a valor ha caído entre 2006 y 2016 un total de 13 puntos porcentuales, del 86% hasta el 73% en el primer semestre de 2016.
Además, tanto la caída progresiva en los tipos de interés como en los importes de las hipotecas ha llevado a una reducción de la cuota media mensual, pasando de su máximo en el segundo semestre de 2007, con 976 euros al mes, a 367 en el primer semestre de 2016. Esta circunstancia hace que la ratio entre cuota mensual de la hipoteca e ingresos mensuales del hipotecado esté por debajo del 25%, situación por otro lado, que también da muestras del comportamiento «más conservador» de las entidades de crédito.
Se calcula que hay 500.000 viviendas nuevas excedentarias por vender, muchas de las cuáles, que algunas fuentes cifran en 150.000, no se venderán jamás. Situadas en lugares inverosímiles, lejos de los centros urbanos, en zonas en las que la demanda de vivienda es inexistente, sin mercado laboral… componen un panorama del que nos va a costar mucho tiempo desembarazarnos…hasta diez años según las zonas.
A esas viviendas, que surgieron al calor de un boom inmobiliario auspiciado por pelotazos varios, empresarios sin escrúpulos, dinero fácil y políticos necesarios, es preciso añadir el millón de viviendas de segunda mano, cuyos propietarios han puesto a la venta. Este excedente está situado en distintas proporciones entre las zonas metropolitanas –casi 700.000- la costa -300.000- y las 600.000 restantes distribuidas por todo el Estado. Y el panorama que surge ante este stock desmedido no es precisamente halagüeño y tendría que manejarse con inteligencia y control. Algunos dicen que el mercado regula y pudiera ser que fuera así, si no hubiera intereses espurios que lo prostituyen, porque estamos en la situación en la que estamos, propiciada por un “mercado libre” y descontrolado.
El ritmo de absorción de este inmenso stock de casas en venta es bajo, en concreto de unas 60.000 viviendas por año debido a la poca alegría bancaria a la hora de conceder créditos, el descenso de los salarios, el paro y la inestabilidad laboral.
En España se han creado una media de unos 275.000 hogares al año hasta 2016, si bien desaparecerán también anualmente unos 185.000. Después, hasta 2021, el flujo medio anual de hogares creados estará en el entorno de los 246.000 con una cantidad media de desapariciones de 195.000.
Si cómo se piensa, hasta 2021 se va a producir un aumento de poco más de setecientos mil hogares, y el Censo de 2001 informó que existían 3,3 millones de viviendas vacías, que será otro millón más en la actualidad, (600.000 sin vender, en manos de las promotoras o los bancos), parecería que en España no se necesita construir ni una sola vivienda más en los próximo diez años. Pero esto no es así ya que el mercado de la vivienda es bastante cerrado y su incidencia se refleja por zonas geográficas pequeñas.
El ladrillo está volviendo, y es bienvenido por lo que en creación de puestos de trabajo y aumento del PIB supone, pero no hay que repetir errores anteriores, sobre todo por que nuestra economía no tiene nada que ver con la que fue. Y hay que tener cuidado, sobre todo por los políticos, que a los cuatro años se van y dejan el problema encima de la mesa o más bien en los campos, que no debieran haber dejado de serlos.
Eduardo Lizarraga
Periodista Económico
CEO en WWW.aquimicasa.net
Deja tu comentario