En el segundo trimestre del año se ha impuesto la moderación en el mercado residencial de nuestro país, no solo por los efectos coyunturales de cambios normativos, en precios y compraventas, sino como consecuencia de los primeros síntomas de agotamiento del ciclo expansivo. Tras varios años de recuperación sostenida, los expertos hablan de estabilización en precios y en demanda. ¿se ha extendido este freno también a los principales municipios de la capital? A partir de los datos procedentes de tasaciones desde Tinsa analizan la evolución de los 25 municipios más poblados de la Comunidad de Madrid.

La traslación del encarecimiento de precio desde el corazón de las ciudades hasta la periferia es una realidad, sobre todo, por el fuerte incremento de precios de las viviendas del centro de Madrid y Barcelona, tanto en compra como en alquiler. Siguiendo el proceso habitual de que cuando los precios suben (o bajan) lo hacen del centro hacia fuera, la demanda en las dos principales capitales se ha visto expulsa hacia las zonas más alejadas. Mientras en Madrid esta expansión se produjo primero hacia los barrios al otro lado de la M-30 y ahora sigue extendiéndose a otros municipios de sus principales áreas de influencia, en Barcelona la demanda se ha dirigido hacia sus anillos de primera y segunda corona metropolitana.

En opinión del responsable del departamento de Estudios de Tinsa, Rafael Gil, Madrid y Barcelona han tenido una evolución equivalente en el presente ciclo expansivo y muestran actualmente señales de contención en precios. A tenor de los datos del segundo trimestre, Madrid, con un crecimiento del 6,6%, registró una mayor subida en tasa interanual que el 1,6% registrado en Barcelona. Ha recuperado un 51,3% de su valor desde mínimos y su precio aún se encuentra un 24,2% por debajo de sus máximos. Barcelona, por su parte, ha recuperado el 52,1% de su valor perdido durante la crisis y sus precios aún se encuentran un 25% por debajo de sus máximos. Durante la crisis, ambas capitales experimentaron un castigo similar en los precios de la vivienda: en Madrid el ajuste entre el máximo y el mínimo fue de un 49,9% y llegó al 50,6% en Barcelona.

Getafe, el mayor crecimiento en tasa interanual en el segundo trimestre

Según la estadística Tinsa del segundo trimestre de 2019, entre los 25 municipios más poblados de la Comunidad de Madrid, Getafe ha sido el que registró el mayor crecimiento en tasa interanual (un 17,1%), habiéndose recuperado un 37,5% desde mínimos y alcanzando un valor de 1.790 €/ m2. También muestra un incremento relevante Parla (13,9%), que ha experimentado subidas progresivas desde finales de 2018, junto a Coslada (13,4%) y Arganda del Rey (12,5%). Por detrás, destacan las localidades del anillo norte de la capital como Tres Cantos, que se ha encarecido un 11,3%, Majadahonda con un 8,8%; Alcobendas (8,4%) y San Sebastián de los Reyes (8,3%), superando ampliamente el crecimiento de Madrid capital, que alcanzó un 6,6%.

En el extremo opuesto, con una evolución interanual más modesta, se encuentran las localidades de Aranjuez, Alcorcón y Leganés, que con unos crecimientos del 4,7%, 6,8% y 8,7%, muestran recuperaciones desde mínimos que en ningún caso llegan al 40%.

Torrejón de Ardoz concentra la vivienda nueva del Corredor del Henares

De los 25 municipios analizados en la Comunidad de Madrid, 9 de ellos han registrado incrementos desde mínimos que superan el 40%. Por delante de Madrid capital, cuyo valor desde que tocara suelo se ha incrementado un 51,3%, solo se encuentra el municipio de Tres Cantos, que ha recuperado un 51,7% y le sigue, con un incremento superior al 50%, Torrejón de Ardoz (50,8%).

Este último municipio juega en la actualidad un papel significativo como uno de los nichos principales de construcción de vivienda nueva de la periferia de Madrid. Es la octava localidad más poblada de la Comunidad de Madrid por detrás de Móstoles, Fuenlabrada, Alcalá de Henares, Leganés, Getafe y Alcorcón y a fecha del segundo trimestre de 2019, el valor medio del m2 llegó a los 1.693 €. En los últimos 3 años el encarecimiento de este municipio ha sido de un 30%, gracias, en parte, a una serie de particularidades que la diferencian del resto del Corredor del Henares y que le han hecho cobrar un mayor protagonismo. Para empezar, es la única localidad del grupo (Alcalá, San Fernando, Coslada, etc) que ha aumentado su población en el período 2012-2017, mientras el resto la han reducido.

En segundo lugar, su ubicación, al igual que resto de los municipios del Corredor del Henares, cercana a zonas empresariales y centros de producción le confiere un atractivo residencial e industrial que explica la proliferación de viviendas y unifamiliares de nueva construcción. Desde la red técnica de Tinsa, se ha definido al municipio de Torrejón de Ardoz como una zona equilibrada entre el desarrollo industrial y el suelo residencial, donde los promotores locales han retomado de nuevo la actividad constructiva, tanto de vivienda libre como de protección. Actualmente la localidad cuenta con las zonas de expansión del Soto del Henares y Mancha Amarilla, con oferta de unifamiliares y plurifamiliares, de calidades medias-altas, que atraen a familias jóvenes con niños, que buscan zonas comunes y buenos servicios.

Por detrás de Torrejón de Ardoz, con subidas de entre un 40% y un 50%, destacan Coslada (46,6%), Alcobendas (42,9%), Majadahonda (42,4%), Pinto (41,6%), Parla (41,2%) y San Sebastián de los Reyes (40,6%).