La salida de la crisis inmobiliaria ha traído, como era de esperar, cambios profundos  que van a alterar los usos y  la visión que teníamos hasta ahora del sector. Y que obligarán a ajustar legislaciones y normativas para acompasarlas a estos cambios que son ya definitivos. El mercado de los locales comerciales es uno de ellos.

El auge del mercado del alquiler, y sobre todo de sus precios, está retrayendo la demanda y volviendo a convencer -con los números en la mano- que pagar un alquiler para toda la vida es tirar el dinero. Si a esta percepción le sumamos el control que muchos ayuntamientos están comenzando a realizar de las plataformas de alquiler vacacional,  con obligaciones fiscales y estructurales para los propietarios, veremos como en los próximos meses la burbuja del alquiler se va a ir desinflando. Y si baja la rentabilidad, los inversores tendrán que mirar para otro lado, de hecho ya lo están haciendo. Y tienen el mercado de los locales comerciales como objetivo.

Así, los locales comerciales de tamaño medio, situados en los ejes de compras de las ciudades y en sus centros urbanos, están generando un interés que no se percibía hace poco más de un año. La cuestión es su rentabilidad, que supera a los alquileres residenciales de vivienda, sobre todo si estos inician una lógica bajada. Rentabilidad que en determinadas zonas de Madrid y Barcelona supera ya al 10%, frente a cifras poco superiores, como mucho, al 6% para la vivienda.

Y si son determinadas zonas de Madrid y Barcelona las que centran el interés, pasa lo mismo con el resto de ciudades: no todo vale. Tan sólo los locales situados en las  vías principales, tradicionales para las compras de sus ciudadanos y en los centros de las ciudades, pueden recompensarnos con rentabilidades altas. Del resto ya hablaremos, porque apenas 100 metros separan el glamour de los nidos de ratas.

Los centros de las ciudades y principales arterias

La situación viene propiciada por la moda, llegada para quedarse, de las grandes firmas de ropa, hostelería o consumo que buscan los centros urbanos y ejes comerciales para instalar sus puntos de venta de referencia. Necesitan grandes superficies, superiores a 500 metros, pero a su alrededor el pequeño y mediano comercio medra y encuentra clientela. Y no es sólo el centro de las grandes ciudades, sino también el de los barrios periféricos, siempre que tengan una adecuada tasa de visitantes. En estas zonas periféricas, pero de indudable atractivo comercial, la rentabilidad puede superar el 12%.

Y si en los centros y ejes comerciales los locales comienzan a escasear, porque casi todo se vende para luego alquilar, en los barrios alejados y sin flujo comercial, la situación es toda la contraria, con cientos o miles de locales  que no encuentran inversor o inquilino, con zonas que piden a gritos un cambio de uso para todos estos espacios vacíos y desaprovechados.

En un reciente informe, Solvia, la inmobiliaria del Sabadell,  ha calculado que a lo largo del 2017 se cerraron 23.237 compraventas de locales en España. Cifra que podría superarse este año teniendo en cuenta que sólo en el primer trimestre  se han producido ya 7.144 transacciones, con un incremento del 22% interanual. El volumen de las operaciones de compraventa alcanzó un total de 3.711 millones de euros, es decir, un 3,1% más que en 2016. En el primer trimestre de 2018 la cifra es ya de 878 millones. Y el interés de los inversores privados se percibe al conocer que un 65,9% de los que han adquirido un local han sido personas físicas, sobre todo en Madrid, Barcelona, Bilbao, Sevilla, Valencia, Málaga y Palma de Mallorca.

La rentabilidad de los locales comerciales y su riesgo

Para los inversores que tienen el  mercado de los alquileres comerciales en el punto de mira, este es un mercado mucho más complejo que el de la vivienda y que requiere conocimiento o asesoramiento. Y como en todo, la rentabilidad del producto está en proporción directa al riesgo asumido. En las principales arterias comerciales de las ciudades es posible encontrar locales de unos 300 metros, por costes que no superan los dos millones de euros y rentabilidades cercanas al 5%. Estas operaciones son las demandadas por inversores que buscan la seguridad sin sobresaltos y que saben que en un máximo de tres meses tendrán el local alquilado.

Cuanto más nos alejamos de estas “zonas de alquiler seguro” mayor es la rentabilidad, pudiendo superar el 15% en determinados barrios de Madrid, pero también se incrementa el riesgo de poder tener el local vacío demasiados meses. La salida de humos, los esquinazos y los amplios escaparates son pluses a tener muy en cuenta y que incrementarán la seguridad y rentabilidad de la inversión.

Con los inversores volviendo la cabeza hacia los locales comerciales, avanzamos hacia una externalización de las grandes superficies, convirtiendo centros y arterias de paso de las ciudades en barrios temáticos del consumo. Se trata de estar dentro de esa almendra de riqueza y oportunidades.

Porque los que se sitúan fuera, ya no tienen nada más que un local vacío, sin perspectivas y que a poco que se descuiden se les llenará de ratas y basura o será “okupado” para actividades diversas y poco recomendables. Y es que, como ya hemos dicho antes, apenas 100 metros separan el glamour de los nidos de ratas.

En Cataluña ya han hecho números y son muy preocupantes; más de 30.000 locales comerciales están vacíos y sin esperanzas. A la huida del comprador hacia los centros ciudadanos, que también está dañando los hasta hace poco todopoderosos centros comerciales situados en el extrarradio, que ya notan una cierta bajada de clientes,  hay que sumar el comercio electrónico, que ha terminado por noquear al pequeño comercio de barrio, que no volverá a abrir más la persiana.

Y por eso desde distintos ámbitos se piden cambios normativos que faciliten  la transformación de todos esos locales, huérfanos de negocio, en viviendas. No fue suficiente la resolución de  la Sala Primera del Tribunal Supremo  respecto del derecho de todo propietario de piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio de uso esté expresamente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria. Y no lo fue, porque al depender los requisitos de cada ayuntamiento, muchos de ellos entorpecen el procedimiento.

El problema es común a todas las ciudades y comunidades autónomas, al igual que la posible solución. Esas “viviendas resultantes “son de media  un 30% más baratas que la vivienda piso y, además, pueden ser muy útiles para atender las necesidades de jóvenes y personas mayores. Sin olvidar que la ausencia de obra nueva en muchas zonas puede darles un valor añadido muy interesante, solucionando la situación de carestía de vivienda que se vive en muchas zonas.

Las ciudades tienen que ser repensadas y ordenadas, los viejos usos desaparecen ante las nuevas tecnologías y la mejoría de las comunicaciones. Y no podemos permitirnos un país que desaprovecha más de 240.000 locales cerrados, sin perspectivas, con costes para sus propietarios y riesgo social por acumulación de basuras o malos usos. Antes de que las administraciones pongan los medios, ya los inversores han visto sus posibilidades y están adquiriendo locales con posibilidades de convertirse en vivienda, para hacer el cambio de uso, reformarlo y alquilarlo en menos de una semana. El coste estimado por metro para toda la operación está entre 400 y 700 euros y la rentabilidad muy superior a la de un piso tradicional.

Pero se está olvidando que seguimos necesitando vivienda social, que estamos a la cola de Europa en este equipamiento necesario y  que mientras sufrimos esas carencias, somos el país europeo con más viviendas vacías. Y ahora también con miles de locales comerciales en desuso y habitados por ratas.

Eduardo Lizarraga

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