La salida de la crisis inmobiliaria ha traído, como era de esperar, cambios profundos  que van a alterar los usos y  la visión que teníamos hasta ahora del sector. Y que obligarán a ajustar legislaciones y normativas para acompasarlas a estos cambios que son ya definitivos. El mercado de los locales comerciales es uno de ellos.

El auge del mercado del alquiler, y sobre todo de sus precios, está retrayendo la demanda y volviendo a convencer -con los números en la mano- que pagar un alquiler para toda la vida es tirar el dinero. Si a esta percepción le sumamos el control que muchos ayuntamientos están comenzando a realizar de los portales de alquiler vacacional,  con obligaciones fiscales y estructurales para los propietarios, veremos como en los próximos meses la burbuja del alquiler se va a ir desinflando. Y si baja la rentabilidad, los inversores tendrán que mirar para otro lado, de hecho ya lo están haciendo. Y tienen el mercado de los locales comerciales como objetivo.

Así, los locales comerciales de tamaño medio y situados en ejes de compras de las ciudades y sus centros, están generando un interés que no se percibía hace poco más de un año. La cuestión es su rentabilidad, que supera a los alquileres residenciales de vivienda, sobre todo si estos inician una lógica bajada. Rentabilidad que en determinadas zonas de Madrid y Barcelona se acerca ya al 10% frente a cifras poco superiores al 6% para la vivienda.

Y si son determinadas zonas de Madrid y Barcelona, pasa lo mismo con el resto de ciudades: no todo vale. Tan sólo los locales situados en vías principales tradicionales de compras y centros de ciudades pueden recompensarnos con rentabilidades altas. Del resto ya hablaremos…

Los centros de las ciudades y principales arterias

La situación viene propiciada por la moda, llegada para quedarse, de las grandes firmas de ropa, hostelería o consumo que buscan los centros urbanos y ejes comerciales para instalar sus grandes centros de referencia. Buscan grandes superficies, superiores a 500 metros, pero a su alrededor el pequeño y mediano comercio medra y encuentra clientela. Y no es sólo el centro de las grandes ciudades, sino el de los barrios periféricos siempre que tengan una adecuada tasa de visitantes. En estas zonas periféricas, pero de indudable atractivo comercial, la rentabilidad supera el 12%.

Y si en los centros y ejes comerciales los locales comienzan a escasear porque casi todo se vende para luego alquilar, en los barrios alejados y sin flujo comercial la situación es toda la contraria con cientos o miles de locales  que no encuentran inversor o inquilino, con zonas que piden a gritos un cambio de uso para todos estos espacios vacíos y desaprovechados.

En un reciente informe, Solvia, la inmobiliaria del Sabadell,  ha calculado que a lo largo del 2017 se cerraron 23.237 compraventas de locales en España. Cifra que podría superarse este año teniendo en cuenta que sólo en el primer trimestre  se han producido ya 7.144 transacciones, con un incremento del 22% interanual. El volumen de las operaciones de compraventa alcanzó un total de 3.711 millones de euros, es decir, un 3,1% más que en 2016. En el primer trimestre de 2018 la cifra es ya de 878 millones. Y el interés de los inversores privados se percibe al conocer que un 65,9% de los que han adquirido un local han sido personas físicas, sobre todo en Madrid, Barcelona, Bilbao, Sevilla, Valencia y Palma de Mallorca.

 

 

 

La rentabilidad de los locales comerciales y su riesgo

Para los inversores que tienen el  mercado de los alquileres comerciales como objetivo, este es un mercado mucho más complejo que el de la vivienda y que requiere conocimiento o asesoramiento. Y como en todo, la rentabilidad del producto está en proporción directa al riesgo asumido. En las principales arterias comerciales de las ciudades es posible encontrar locales de unos 300 metros, por costes que no superan los dos millones de euros y rentabilidades cercanas al 5%. Estas operaciones son las demandadas por inversores que buscan la seguridad sin sobresaltos y que saben que en un máximo de tres meses tendrán el local alquilado.

Cuanto más nos alejamos de estas «zonas de alquiler seguro» mayor es la rentabilidad, pudiendo superar el 15% en determinados barrios de Madrid, pero también se incrementa el riesgo de poder tener el local vacío demasiados meses. La salida de humos, los esquinazos y los amplios escaparates son pluses a tener muy en cuenta y que incrementarán la seguridad y rentabilidad de la inversión.

Con los inversores con el mercado de los alquileres comerciales como objetivo, avanzamos hacia una externalización de las grandes superficies, convirtiendo centros y arterias de paso de las ciudades en centros temáticos del consumo. Se trata de estar dentro.