En el segundo trimestre del año se ha impuesto la moderación en el mercado residencial de nuestro país, no solo por los efectos coyunturales de cambios normativos, en precios y compraventas, sino como consecuencia de los primeros síntomas de agotamiento del ciclo expansivo. Tras varios años de recuperación sostenida, los expertos hablan de estabilización en precios y en demanda. ¿se ha extendido este freno también a los principales municipios de la Ciudad Condal?

La traslación del encarecimiento de precio desde el corazón de las ciudades hasta la periferia es una realidad, sobre todo, por el fuerte incremento de precios de las viviendas del centro de Barcelona, tanto en compra como en alquiler. Siguiendo el proceso habitual de que cuando los precios suben (o bajan) lo hacen del centro hacia fuera, la demanda en las dos principales capitales se ha visto expulsa hacia las zonas más alejadas. Mientras en Madrid esta expansión se produjo primero hacia los barrios al otro lado de la M-30 y ahora sigue extendiéndose a otros municipios de sus principales áreas de influencia, en Barcelona la demanda se ha dirigido hacia sus anillos de primera y segunda corona metropolitana.

En opinión del responsable del departamento de Estudios de Tinsa, Rafael Gil, Madrid y Barcelona han tenido una evolución equivalente en el presente ciclo expansivo y muestran actualmente señales de contención en precios. A tenor de los datos del segundo trimestre, Barcelona ha recuperado el 52,1% de su valor perdido durante la crisis y sus precios aún se encuentran un 25% por debajo de sus máximos. Durante la crisis, ambas capitales experimentaron un castigo similar en los precios de la vivienda: en Madrid el ajuste entre el máximo y el mínimo fue de un 49,9% y llegó al 50,6% en Barcelona.

Los municipios de Barcelona abanderan la estabilización del mercado

Barcelona ha abanderado el cambio de tendencia de precios, tras años de subidas. El incremento acumulado y constante de precios sin que las condiciones salariales hayan evolucionado al mismo ritmo y los primeros signos de contención de la demanda se apuntan desde el departamento de Servicio de Estudios de Tinsa como factores que favorecerán la consolidación de menor intensidad en incrementos de valor.

Según afirma el director del Servicio de Estudios, Rafael Gil, “una muestra de este ajuste se encuentra en el hecho de que precisamente algunos municipios que han crecido en mayor cuantía desde mínimos muestran un crecimiento interanual más estable, mientras que otras localidades más cerca de sus mínimos crecen de forma mayor”. Esto ocurre, por ejemplo, en la zona de Llobregat en la que municipios como Esplugues, Hospitalet, Sant Boi o El Prat han recuperado valores desde mínimos que oscilan entre un 53% y un 67%, mientras experimentan subidas interanuales de entre 5% y 7% en el segundo trimestre del año. Por su parte, otros municipios que muestran menores subidas desde mínimos, como Terrasa (48,9%), Viladecans (44,3%), Mataró (41,3%), Rubí (39,4%), Granollers (39,3%) o Santa Coloma, incrementan casi al doble sus valores interanuales.

Atendiendo única y exclusivamente a precio, el ranking con los valores más elevados en vivienda terminada (nueva y usada) entre los 25 municipios más poblados de la provincia de Barcelona lo lidera el área de Llobregat (Esplugues, Sant Feliú, L’Hospitalet, Cornellà y El Prat), con precios que superan los 2.200 m2, aunque, como comentábamos anteriormente, en estas localidades el crecimiento en tasa interanual oscila entre el 5% y el 7%. De esta zona, cabe destacar el papel significativo que tiene en la actualidad L’Hospitalet de Llobregat, que linda con Barcelona por el sur, es el segundo municipio más grande de Cataluña y la decimosexta ciudad más grande de España.

Compuesto por seis distritos, no solo es el municipio que más valor ha recuperado desde que tocara su mínimo poscrisis, sino que en la actualidad cuenta con una gran bolsa de suelo disponible y proyectos en marcha. Según datos de la red técnica de Tinsa, en el primer trimestre de 2019 ya había unas 10 promociones de obras nueva previstas, con 40 o 50 viviendas cada una, promovidas por grandes actores del mercado como Neinor o Vía Célere. La localidad ofrece buenas comunicaciones y ha sufrido una remodelación urbanística completa e importante, que también ha incluido la mejora de las calidades de sus viviendas.

Mataró incrementa un 17,9% su valor en tasa interanual

Si ponemos el foco en la evolución interanual del precio en el segundo trimestre, Mataró es la localidad con un comportamiento más destacado, con un encarecimiento del 17,9%, aunque aún se encuentra un 45,7% por debajo de su valor máximo. Le siguen, con valores superiores al 11%, los municipios de Terrasa (11,9%), Santa Coloma de Gramenet (11,5%), Igualada (11,3%), Manresa (11,2%), Rubí (11,1%) y Granollers (11,0%) y pisándole los talones Cerdanyola (10,8%) y Viladecans (10,4%).

Evolución desigual durante la crisis

Los precios en la provincia de Barcelona experimentaron durante la crisis un ajuste porcentual más acusado que los de municipios de la Comunidad de Madrid. Diez de las 25 localidades más pobladas de la provincia de Barcelona experimentaron caídas acusadas, superiores al 60%, desde máximos pre-crisis hasta mínimos. Así, Manresa (-65,3%), Terrasa (-64,4%), Hospitalet de Llobregat (-64,3%), Sabadell (-64,2%), Vic (-63,6%), Igualada (-63,1%), Villafraca del Penedés (-63%), Santa Coloma de Gramenet (-62,8%), Mataró (-61,5%) y Cornellà del Llobregat (-60,9%) han tenido el mayor ajuste durante la crisis. Su recuperación ha sido desigual. Por ejemplo, mientras Manresa solo ha recuperado un 19,3% desde mínimos, Vic y Villafranca del Penedés un 20,3% e Igualada un 27%; otros como Sabadell, Terrasa, Cornellá de Llobregat o Sant Boi casi han incrementado su valor entre un 45% y un 53%, aún muy lejos de Hospitalet de Llobregat, que ha recuperado más de un 67%.