En este momento, con el mercado residencial disparado y la oferta sostenidamente escasa, los bancos han dado instrucciones —discretas, como corresponde a quien mueve dinero— de aplicar criterios de prudencia en las valoraciones. No es que les hayan enviado un memorándum con el membrete del consejo de administración que diga "tasad a la baja", pero el mensaje ha llegado.
La Radiografía del alquiler en Madrid elaborada por el Observatorio del Alquiler sitúa la cifra madrileña en 10.420 euros al cierre de 2025, por detrás únicamente de Cataluña, donde la morosidad media alcanza los 11.619 euros. No son cifras abstractas. Son meses de renta acumulada sin pagar, familias al límite y propietarios que empiezan a calcular si merece la pena seguir alquilando.
El programa lleva apenas once meses en funcionamiento y los números son ya suficientemente expresivos. Se han facilitado la compra de más de 1.150 viviendas en toda Cataluña, beneficiando a cerca de 1.700 jóvenes. El importe medio de los préstamos concedidos se sitúa en torno a los 36.300 euros, para viviendas con un precio medio de aproximadamente 190.000 euros.
El escenario que dibuja este dato de mayo no invita al optimismo. La combinación de escasez estructural de vivienda, presión demográfica sostenida y política de vivienda aún insuficiente no va a resolverse de un trimestre para otro. Que las compraventas hayan caído un 2,6% y los precios hayan seguido subiendo con fuerza es la señal más clara de que el mercado residencial español no se enfría por la vía de la demanda: se enfriará, si es que alguna vez lo hace, cuando llegue oferta suficiente al mercado. Y eso, de momento, no está en el horizonte inmediato.
Además, el Consejo de Ministros ha dado luz verde a la distribución territorial del Plan Estatal de Vivienda 2026-2031, aprobado por unanimidad en la Conferencia Sectorial de Vivienda de mayo. El plan moviliza un presupuesto total de 7.000 millones de euros bajo un modelo de corresponsabilidad: el Estado aporta el 60% y las comunidades autónomas el 40% restante
Mediante Auto de 29 de abril de 2026 (recurso 8442/2024), el Tribunal Supremo ha admitido el recurso y ha fijado la cuestión a resolver: determinar si el valor de referencia catastral debe aplicarse siempre como base imponible en el ITP, o si por el contrario puede ser desvirtuado mediante informes periciales u otras pruebas que acrediten que el valor real del inmueble es inferior.
Mientras los precios del alquiler sigan en los niveles actuales, el riesgo de impago estructural seguirá creciendo, y con él la tentación de los propietarios de abandonar el mercado residencial.
Los precios residenciales superaron el 12% de crecimiento interanual al cierre de 2025. La vivienda usada subió un 13,08% y la nueva un 12,8%. El informe califica esta evolución como una "anomalía estadística" que podría prolongarse durante todo 2026, ya que el incremento no responde a los fundamentos económicos tradicionales
Por tipología, los pisos encajaron la caída más pronunciada, con un descenso del 5,8% hasta las 49.751 unidades, mientras que las viviendas unifamiliares aguantaron algo mejor el golpe, bajando solo un 1,1% hasta las 15.974. En precios, los pisos volaron un 9,7% interanual hasta los 2.332 €/m², frente al comportamiento más contenido de los unifamiliares, que promediaron 1.454 €/m² con un alza del 2,2%. Quien todavía crea que comprar un piso en España es una operación asequible tiene una cita pendiente con la realidad.
Mientras los precios baten récords, las operaciones de compraventa muestran una clara desaceleración. Según los datos del Consejo General del Notariado, en marzo las compraventas cayeron cerca de un 5% y acumulan ya seis meses consecutivos de descensos desde octubre de 2025. Por territorios, trece comunidades autónomas registraron retrocesos en las operaciones. El desplome más llamativo se produjo en Navarra, con una caída superior al 33%, seguida de Baleares, con un retroceso cercano al 18%, y Cantabria, donde el recorte fue del 14%.
