Una parte significativa de los inmuebles incluidos en la cartera presenta situaciones pendientes de regularización. Esto puede implicar contratos prorrogados, rentas desactualizadas o procesos jurídicos en curso. Desde el punto de vista inversor, estos factores se traducen en descuentos y en la expectativa de mejora futura de la rentabilidad.
Mientras la oferta no aumente de forma significativa, especialmente mediante vivienda asequible y protegida impulsada desde el sector público, el mercado continuará tensionado. Y en un país con salarios moderados y creciente presión demográfica en determinadas áreas, la vivienda seguirá siendo el principal factor de desigualdad económica y territorial.
Para el sector inmobiliario, cualquier movimiento en el precio del dinero es determinante. Tras dos años de endurecimiento financiero, el mercado de compraventa se ha adaptado a tipos más altos, pero lo ha hecho en un contexto de fuerte presión de precios por falta de oferta, especialmente en vivienda nueva. Una eventual bajada aliviaría el coste de financiación, pero también podría reactivar la demanda en zonas ya tensionadas.
En términos de actividad, el número de compraventas supera las 705.000 operaciones, con un crecimiento anual del 10,7% y el mayor volumen desde 2008. Solo en el cuarto trimestre se registraron 178.270 transacciones, el segundo mejor dato trimestral desde el tercer trimestre de 2007.
En Euskadi, más de la mitad de su población reside ya en municipios considerados zonas tensionadas, entre ellos las tres capitales de provincia, Bilbao, Donostia/San Sebastián y Vitoria-Gasteiz, además de un número creciente de localidades medias donde el mercado se ha ido estrechando de forma progresiva.
Es comodísimo presentar al intermediario como el problema, porque así pareces estar “protegiendo al consumidor” sin tocar los huesos duros del asunto: oferta, suelo, tiempos de obra, rehabilitación, seguridad jurídica, coordinación entre administraciones, movilidad laboral, fiscalidad… Eso ya cuesta votos, presupuesto y años. Señalar a la agencia cuesta un titular y dos aplausos.
La lectura estructural del mercado es clara: la vivienda nueva sigue siendo insuficiente, la rehabilitación avanza a un ritmo desigual y la obra pública residencial continúa teniendo un peso limitado en comparación con otros países europeos.
El comisario europeo de Vivienda admitió que Bruselas se compromete a identificar prácticas especulativas y a promover una mayor equidad en el mercado. “La vivienda es una gran preocupación. Estamos viviendo una crisis de la vivienda y, en consecuencia, una crisis social”, afirmó.
El Gobierno traslada ahora la responsabilidad de buscar una alternativa habitacional a los servicios sociales autonómicos, una tarea que, como reconocen las propias administraciones, rara vez puede resolverse con rapidez por la escasez estructural de vivienda pública.
Todas las sanciones recaen sobre personas jurídicas, lo que refuerza la idea de que el foco está puesto en operadores profesionales del mercado y no en pequeños propietarios particulares.
