Entre los incrementos más acusados, por encima del 15 % nominal, destacan Torrejón de Ardoz y Parla en Madrid, Benidorm y Elche en Alicante, Jerez de la Frontera en Cádiz, Vélez-Málaga, Fuenlabrada y Móstoles. Se trata, en buena medida, de municipios turísticos o del área metropolitana de Madrid, donde la presión de demanda supera con claridad la capacidad de generación de nueva oferta.
El Constitucional considera que el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro constituye un método indiciario de valoración con una justificación objetiva y razonable, orientado a simplificar la gestión tributaria, reducir la litigiosidad y combatir el fraude fiscal.
La combinación de fuerte atracción migratoria, demanda internacional y elevado peso de segunda residencia explica buena parte de la tensión. Alicante no solo compite como mercado residencial habitual, sino también como destino turístico y de inversión extranjera. Esta doble condición incrementa la competencia por el mismo stock de viviendas y empuja al alza los precios tanto en compraventa como en alquiler.
El cambio de uso implica análisis urbanístico, técnico, fiscal y registral. Un error en la calificación de las obras o en la interpretación normativa puede alterar por completo la tributación o bloquear la operación. Por ello, el papel del profesional inmobiliario se refuerza como garante de viabilidad y seguridad jurídica
En territorios con fuerte dinamismo inmobiliario, como la Comunidad de Madrid, la dependencia es aún mayor. Allí, los trabajadores extranjeros llegan a representar hasta el 36% de la plantilla en construcción, una cifra que evidencia que, sin ese refuerzo, muchos proyectos simplemente dejarían de existir.
El cambio central de la nueva legislación es la equiparación práctica al régimen de vivienda habitual en materias clave: límites de renta, garantías, actualización, gastos y obras de conservación. En el caso de habitaciones, la aplicación expresa de la LAU aporta seguridad jurídica, pero también endurece las condiciones para el arrendador.
Uno de los focos de debate es el impacto de los alquileres de corta duración en las grandes capitales. Bruselas prepara propuestas para definir criterios comunes y permitir a los municipios actuar con mayor seguridad jurídica. Sin embargo, la regulación avanza lentamente frente a la capacidad de adaptación del mercado.
Una parte significativa de los inmuebles incluidos en la cartera presenta situaciones pendientes de regularización. Esto puede implicar contratos prorrogados, rentas desactualizadas o procesos jurídicos en curso. Desde el punto de vista inversor, estos factores se traducen en descuentos y en la expectativa de mejora futura de la rentabilidad.
Mientras la oferta no aumente de forma significativa, especialmente mediante vivienda asequible y protegida impulsada desde el sector público, el mercado continuará tensionado. Y en un país con salarios moderados y creciente presión demográfica en determinadas áreas, la vivienda seguirá siendo el principal factor de desigualdad económica y territorial.
Para el sector inmobiliario, cualquier movimiento en el precio del dinero es determinante. Tras dos años de endurecimiento financiero, el mercado de compraventa se ha adaptado a tipos más altos, pero lo ha hecho en un contexto de fuerte presión de precios por falta de oferta, especialmente en vivienda nueva. Una eventual bajada aliviaría el coste de financiación, pero también podría reactivar la demanda en zonas ya tensionadas.
