La combinación de fuerte atracción migratoria, demanda internacional y elevado peso de segunda residencia explica buena parte de la tensión. Alicante no solo compite como mercado residencial habitual, sino también como destino turístico y de inversión extranjera. Esta doble condición incrementa la competencia por el mismo stock de viviendas y empuja al alza los precios tanto en compraventa como en alquiler.
El cambio de uso implica análisis urbanístico, técnico, fiscal y registral. Un error en la calificación de las obras o en la interpretación normativa puede alterar por completo la tributación o bloquear la operación. Por ello, el papel del profesional inmobiliario se refuerza como garante de viabilidad y seguridad jurídica
España cuenta con uno de los parques residenciales más antiguos de Europa occidental. Una parte significativa de las viviendas fue construida antes de que existieran exigencias térmicas mínimas. Rehabilitar implica actuar sobre envolventes, aislamientos, instalaciones térmicas y sistemas de climatización, reduciendo consumo y factura energética.
Las inmobiliarias que han apostado por estructuras tecnológicas sólidas —captación automatizada, categorización avanzada de carteras, posicionamiento estratégico en Google, generación de autoridad local y procedimientos de calidad— pueden mantener o incluso incrementar su volumen de operaciones con menos plantilla directa.
El retroceso no ha sido homogéneo. La Comunidad Valenciana lidera la caída en términos absolutos, con más de 16.000 viviendas turísticas menos y un descenso superior al 25%. Cataluña, Madrid, Baleares y Galicia también registran recortes de doble dígito. En términos relativos, destaca Murcia, con desplomes superiores al 30%.
En territorios con fuerte dinamismo inmobiliario, como la Comunidad de Madrid, la dependencia es aún mayor. Allí, los trabajadores extranjeros llegan a representar hasta el 36% de la plantilla en construcción, una cifra que evidencia que, sin ese refuerzo, muchos proyectos simplemente dejarían de existir.
El decreto establece que todas las viviendas turísticas deberán incluir su número de signatura del Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado, así como su localización exacta, en cualquier publicidad o plataforma digital. Esta medida busca combatir la oferta ilegal y facilitar la labor inspectora. La transparencia registral es clave en un mercado donde, según datos del Ministerio de Vivienda, miles de anuncios en España operan al margen de la normativa
El cambio central de la nueva legislación es la equiparación práctica al régimen de vivienda habitual en materias clave: límites de renta, garantías, actualización, gastos y obras de conservación. En el caso de habitaciones, la aplicación expresa de la LAU aporta seguridad jurídica, pero también endurece las condiciones para el arrendador.
Uno de los focos de debate es el impacto de los alquileres de corta duración en las grandes capitales. Bruselas prepara propuestas para definir criterios comunes y permitir a los municipios actuar con mayor seguridad jurídica. Sin embargo, la regulación avanza lentamente frente a la capacidad de adaptación del mercado.
Una parte significativa de los inmuebles incluidos en la cartera presenta situaciones pendientes de regularización. Esto puede implicar contratos prorrogados, rentas desactualizadas o procesos jurídicos en curso. Desde el punto de vista inversor, estos factores se traducen en descuentos y en la expectativa de mejora futura de la rentabilidad.
