Aquí está el epicentro del terremoto que se avecina. Se estima que más de 630.000 contratos de alquiler firmados durante la pandemia, principalmente en 2021, vencen a lo largo de 2026. Estos contratos —llamados ya en el sector como "contratos COVID"— se firmaron en un momento de mercado a la baja, con rentas notablemente más reducidas que las actuales.
2026 no será 2025. Las compraventas no alcanzarán las 714.000 operaciones del año pasado. Las hipotecas tampoco batirán récords. Los precios seguirán subiendo, pero a un ritmo más contenido y con más variabilidad geográfica. Las negociaciones de precio, que en el mercado caliente de los últimos años casi habían desaparecido, volverán a ser parte normal del proceso de compraventa. Los plazos se alargarán. Los compradores pedirán más información, más tiempo y más ajustes.
Para el sector inmobiliario, 2026 no va de chistes. Va de adaptarse a un ciclo exigente, donde la oferta manda, donde la captación será una guerra, donde el comprador tendrá el bolsillo más tenso y donde el político seguirá actuando a ritmo de CIS, como si el país fuera un plató. La buena noticia (sí, hay una): en mercados complicados, las empresas serias ganan cuota. La inmobiliaria que trabaje la confianza, el contenido, el SEO local, el servicio y la captación, no solo sobrevivirá: saldrá más fuerte. La mala noticia: no hay atajos.
Ahora pasa algo muy típico: hay agencias que dicen “ahora no invierto en tecnología porque el negocio está mal”. Y es fascinante, porque es como decir “ahora no compro el paraguas porque ya está lloviendo”. En realidad, cuando el mercado está duro es cuando necesitas sistema, no cuando todo va fácil. Cuando el mercado está fácil, hasta una silla con logo vende.
Es comodísimo presentar al intermediario como el problema, porque así pareces estar “protegiendo al consumidor” sin tocar los huesos duros del asunto: oferta, suelo, tiempos de obra, rehabilitación, seguridad jurídica, coordinación entre administraciones, movilidad laboral, fiscalidad… Eso ya cuesta votos, presupuesto y años. Señalar a la agencia cuesta un titular y dos aplausos.
Durante años, muchas agencias han crecido en número, en equipos y en estructura… sin evolucionar en cómo explican su valor. Se ha trabajado mucho el portal, mucho el CRM, mucho el “tener pisos”, pero poco el relato. Poco la pedagogía. Poco la diferenciación real. Nada la autoridad.
La tecnología aquí no es un capricho, es supervivencia. No hablamos de “tener redes” ni de “subir posts”. Hablamos de construir un activo propio: una web que sea tuya, rápida, trabajada para SEO, con estructura por zonas, tipologías y necesidades reales; con contenido útil que capture intención (no vanidad); con analítica de negocio; con automatizaciones; con formularios que cualifiquen; con embudos que no dependan de pagar por cada clic.
Durante décadas, los bancos ofrecieron intereses que hacían atractivos los depósitos. Hoy no. Y ante esa falta de rentabilidad, el capital ha buscado un nuevo refugio. No es la innovación, no es la economía productiva, no es la creación de empleo. Es el ladrillo. Otra vez.
Las compraventas podrían descender alrededor de un 10% en determinados mercados durante 2026, no por falta de demanda, sino por una combinación de escasez de oferta y precios excesivos. En términos globales, el mercado tenderá más al estancamiento que a la caída, pero con una rotación claramente más lenta.
Sin certificado energético no hay anuncio legal, ni tasación, ni hipoteca. Pero aun así, seguimos viendo propietarios que se plantan, que regatean el precio del certificado, que quieren retrasarlo “hasta ver si hay comprador seguro”, como si hoy se pudiera llegar al notario improvisando papeles la semana antes.
