Newsletter 582″La vuelta del verano trae nuevos problemas»

Los créditos hipotecarios de los hogares alcanzaron en julio los 530.431 millones de euros, lo que supone 21.313 millones más que hace un año, un incremento del 4,3% y el mayor volumen desde septiembre de 2017. El ritmo de crecimiento de la hipoteca supera con claridad al del crédito total a las familias, que avanzó un 3% interanual (20.808 millones de euros): la diferencia son 500 millones de euros adicionales a favor de las hipotecas y más de un punto porcentual de distancia.

La Comisión es consciente de que restringir la demanda sin tocar la oferta es, en el mejor de los casos, un parche. Por eso el propio texto lo dice sin rodeos: "las restricciones por sí solas no pueden resolver las causas estructurales de la escasez de vivienda a largo plazo". Cualquier administración que active una prohibición de compra estará obligada a presentar, de forma paralela, un plan real para construir o movilizar más vivienda, con especial atención a la vivienda social y asequible.

El dato interanual sigue siendo la cifra que de verdad preocupa. Un 14,9% de subida en doce meses, con la inflación bastante más contenida, significa que comprar una vivienda hoy exige un esfuerzo salarial sensiblemente mayor que hace un año. La directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias, lo resume sin rodeos: el precio residencial ha registrado en agosto "una desaceleración en su ritmo de crecimiento de forma generalizada en todos los grupos", pero esa moderación convive con tasas interanuales que "se continúa situando en tasas interanuales intensas superiores al 10% nominal". Es decir: se frena el ritmo, no la escalada.

Casa 47 no funciona como un portal inmobiliario al uso en el que el precio lo marca el mercado. La renta se calcula para que el pago no supere el 30% de los ingresos del hogar, y debe representar entre el 15% y el 30% de los ingresos netos mensuales de la unidad de convivencia.

El escenario podría complicarse todavía más si la financiación se encarece. Un repunte del Euribor o un cambio de rumbo en la política de tipos del BCE añadiría presión justo sobre el segmento de compradores que ya está al límite de su capacidad de endeudamiento, y podría acelerar la caída de operaciones sin que ello se traduzca en un alivio de precios, porque el problema de fondo —la falta de oferta— seguiría intacto.

Los propios datos del Colegio de Registradores dibujan una línea de tendencia poco disimulable: desde enero de 2026 las compraventas totales se han estabilizado, pero las de vivienda han entrado en una senda claramente divergente, encadenando descensos que culminan en la peor cifra del año en julio. El crédito, que había resistido mejor, empieza también a mostrar grietas, con la primera caída hipotecaria total en más de dos años.

La patronal hotelera de Baleares quiere utilizar el Registro de la Propiedad como filtro de entrada, obligando a acreditar mediante una certificación registral que una vivienda cumple los requisitos antes de destinarla al alquiler turístico

La buena noticia, si es que existe, es que la Comisión Europea ha abierto una consulta pública para recabar medidas que alivien la presión del mercado de la vivienda en toda la Unión. La mala noticia es que, mientras Bruselas consulta, aquí seguimos gestionando el día a día entre el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, una Ley de Vivienda cuya aplicación real varía según a qué comunidad autónoma le preguntes, y una batalla permanente sobre la ratificación de decretos de zonas tensionadas que a estas alturas ya podría tener su propia temporada de serie documental.

Es una apuesta razonable sobre el papel: España necesita ampliar un parque público de vivienda hoy a años luz de la media europea. El problema es de escala. Noventa millones repartidos entre cinco comunidades y más de trescientos municipios son una cantidad modesta frente a la crisis habitacional. Que el dinero se destine bien es condición necesaria, pero no suficiente, para que el impacto llegue a los precios que paga cada inquilino.