El IRAV frena la sangría, pero no cura la enfermedad: la vivienda en España sigue siendo, para una parte cada vez mayor de la población, un gasto que crece más rápido que el sueldo, se mida como se mida.
La vivienda de segunda mano crece hoy porcentualmente más deprisa que la obra nueva, y no por casualidad. El diferencial de precio entre ambos segmentos sigue siendo muy amplio, y ese propio diferencial actúa como motor: al quedar la vivienda nueva fuera del alcance de una parte creciente de la demanda, esta se desplaza hacia el mercado de segunda mano, que absorbe la presión y se revaloriza a un ritmo superior.
Las agencias y promotoras deberán nombrar un director de cumplimiento normativo, que además tendrá que formar parte del órgano de dirección, y un responsable de cumplimiento que actúe como interlocutor ante la nueva Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), que sustituye al Sepblac como referencia del sistema.
La Ley de Vivienda española permite declarar una zona tensionada si el esfuerzo familiar supera el 30% de la renta o si los precios suben tres puntos por encima del IPC. Bruselas es mucho más exigente: exige que el precio medio de la vivienda equivalga a ocho años o más de renta disponible, que ese ratio haya crecido durante la última década, y que las proyecciones confirmen que la tensión no remitirá en los tres años siguientes.
Los créditos hipotecarios de los hogares alcanzaron en julio los 530.431 millones de euros, lo que supone 21.313 millones más que hace un año, un incremento del 4,3% y el mayor volumen desde septiembre de 2017. El ritmo de crecimiento de la hipoteca supera con claridad al del crédito total a las familias, que avanzó un 3% interanual (20.808 millones de euros): la diferencia son 500 millones de euros adicionales a favor de las hipotecas y más de un punto porcentual de distancia.
La Comisión es consciente de que restringir la demanda sin tocar la oferta es, en el mejor de los casos, un parche. Por eso el propio texto lo dice sin rodeos: "las restricciones por sí solas no pueden resolver las causas estructurales de la escasez de vivienda a largo plazo". Cualquier administración que active una prohibición de compra estará obligada a presentar, de forma paralela, un plan real para construir o movilizar más vivienda, con especial atención a la vivienda social y asequible.
El dato interanual sigue siendo la cifra que de verdad preocupa. Un 14,9% de subida en doce meses, con la inflación bastante más contenida, significa que comprar una vivienda hoy exige un esfuerzo salarial sensiblemente mayor que hace un año. La directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias, lo resume sin rodeos: el precio residencial ha registrado en agosto "una desaceleración en su ritmo de crecimiento de forma generalizada en todos los grupos", pero esa moderación convive con tasas interanuales que "se continúa situando en tasas interanuales intensas superiores al 10% nominal". Es decir: se frena el ritmo, no la escalada.
Casa 47 no funciona como un portal inmobiliario al uso en el que el precio lo marca el mercado. La renta se calcula para que el pago no supere el 30% de los ingresos del hogar, y debe representar entre el 15% y el 30% de los ingresos netos mensuales de la unidad de convivencia.
El escenario podría complicarse todavía más si la financiación se encarece. Un repunte del Euribor o un cambio de rumbo en la política de tipos del BCE añadiría presión justo sobre el segmento de compradores que ya está al límite de su capacidad de endeudamiento, y podría acelerar la caída de operaciones sin que ello se traduzca en un alivio de precios, porque el problema de fondo —la falta de oferta— seguiría intacto.
Los propios datos del Colegio de Registradores dibujan una línea de tendencia poco disimulable: desde enero de 2026 las compraventas totales se han estabilizado, pero las de vivienda han entrado en una senda claramente divergente, encadenando descensos que culminan en la peor cifra del año en julio. El crédito, que había resistido mejor, empieza también a mostrar grietas, con la primera caída hipotecaria total en más de dos años.
