Y en el fondo de todo esto, el problema estructural que nadie quiere resolver de verdad: décadas de política de vivienda orientada a la propiedad, con desgravaciones fiscales, suelo público entregado a precio de saldo y vivienda pública reconvertida en privada, han dejado a España con un parque de alquiler asequible irrisorio, un mercado tensionado y una generación entera para la que...
Se esperaba un verano turístico excepcional en España. Las previsiones apuntaban hacia cifras récord, apoyadas en la solidez del mercado doméstico y en la llegada de turistas internacionales. Ese escenario no ha desaparecido, pero está siendo erosionado por una variable que nadie tenía en el radar hace apenas unos meses: la disponibilidad y el precio del combustible de aviación.
Las comunidades autónomas con mayor precio por metro cuadrado son exactamente las que registran las caídas más severas en el número de operaciones protagonizadas por extranjeros.
El escenario de los próximos meses no invita al optimismo si uno es inquilino. Decenas de miles de viviendas van a salir del mercado del alquiler. Sus actuales arrendatarios se enfrentarán, en el mejor de los casos, a la posibilidad de comprar un piso que no pueden permitirse a precio de mercado récord. En el peor, a la búsqueda de una nueva vivienda en alquiler en un mercado con oferta cada vez más escasa y precios que suben por encima del 10% anual.
Si 2025 fue un año excelente en número de operaciones, 2026 se presenta como su antítesis. Menos compradores en el mercado, inversores retraídos, incertidumbre hipotecaria, caos legislativo en el alquiler y, sobre todo, la sombra alargada de una guerra que puede afectar también al turismo residencial —ese motor que tanto dinamiza los mercados costeros y de las islas.
Cuando la incertidumbre aumenta, los consumidores buscan más información antes de decidir. Se pasan más tiempo en internet comparando, analizando, leyendo. Y si tu agencia no aparece en ese momento de búsqueda, simplemente no existes. Retroceder en inversión tecnológica esperando "mejores tiempos" es exactamente la estrategia equivocada. Los mejores tiempos no llegan solos: se construyen en los tiempos difíciles, cuando la competencia baja la guardia y tú sigues apareciendo en Google con autoridad, con contenido relevante, con un Google Business Profile bien trabajado que transmita confianza.
Los bancos ya no van solo a por los jóvenes que sueñan con un piso; ahora van también a por los mayores que ya lo tienen pagado. Bienvenidos al maravilloso mundo de la hipoteca inversa, donde todo parece un regalo hasta que te lees la letra pequeña... o hasta que se lo dejas en herencia a tus hijos.
Aquí está el epicentro del terremoto que se avecina. Se estima que más de 630.000 contratos de alquiler firmados durante la pandemia, principalmente en 2021, vencen a lo largo de 2026. Estos contratos —llamados ya en el sector como "contratos COVID"— se firmaron en un momento de mercado a la baja, con rentas notablemente más reducidas que las actuales.
2026 no será 2025. Las compraventas no alcanzarán las 714.000 operaciones del año pasado. Las hipotecas tampoco batirán récords. Los precios seguirán subiendo, pero a un ritmo más contenido y con más variabilidad geográfica. Las negociaciones de precio, que en el mercado caliente de los últimos años casi habían desaparecido, volverán a ser parte normal del proceso de compraventa. Los plazos se alargarán. Los compradores pedirán más información, más tiempo y más ajustes.
Para el sector inmobiliario, 2026 no va de chistes. Va de adaptarse a un ciclo exigente, donde la oferta manda, donde la captación será una guerra, donde el comprador tendrá el bolsillo más tenso y donde el político seguirá actuando a ritmo de CIS, como si el país fuera un plató. La buena noticia (sí, hay una): en mercados complicados, las empresas serias ganan cuota. La inmobiliaria que trabaje la confianza, el contenido, el SEO local, el servicio y la captación, no solo sobrevivirá: saldrá más fuerte. La mala noticia: no hay atajos.
