Newsletter 560″Los fondos buitre hacen caja y cambian su modelo»

A pesar del ajuste a la baja del interés medio de contratación, que ha caído 0,36 puntos porcentuales hasta el 3,02 %, y del ligero alargamiento del plazo medio hasta los 25,4 años, los indicadores de accesibilidad han empeorado. La cuota hipotecaria mensual media de 2025 ha sido de 769 €, un 4,2 % más que el año anterior, y supone el 32,67 % del coste salarial, alejándose del mínimo histórico del 27,5 % registrado en 2016.

Con una oferta de obra nueva que sigue siendo claramente incapaz de absorber la demanda existente, y sin señales de que las políticas de vivienda vayan a revertir esa tendencia a corto plazo, el escenario de máximos simultáneos en compra y alquiler tiene visos de repetirse a lo largo de 2026.

El análisis por ciudades revela un país partido en dos. En el cuarto trimestre de 2025, Palma lidera el esfuerzo para la compra con una tasa del 50,6%, seguida de Donostia-San Sebastián con un 42,7%. Madrid presenta una tasa del 37,3%, y Barcelona del 34,3%. En el extremo opuesto, Zaragoza es la única ciudad donde la tasa de esfuerzo para la compra cae por debajo del 20%, con un 19,9%, seguida de Sevilla (23,8%) y Valencia (27,9%).

Solvia señala que en todos los distritos de Madrid y Barcelona la rentabilidad bruta del alquiler supera el 4% para un piso tipo de 90 metros cuadrados. En algunos casos va mucho más allá: el distrito madrileño de Puente de Vallecas ofrece una rentabilidad del 9,4%, y el de Salamanca, del 6,7%. En Barcelona destacan Nou Barris con un 6,3% y Ciutat Vella con un 6,2%.

En cuanto a los precios absolutos, los distritos más caros del país se localizan en Madrid y Barcelona, a gran distancia del resto de capitales. El top 10 nacional lo acaparan 8 distritos de Madrid y 2 de Barcelona, con valores que oscilan entre los 5.000 y los 7.700 €/m². El Barrio de Salamanca, en Madrid, se sitúa a la cabeza con 7.729 €/m², seguido de Chamberí, Chamartín y Centro, todos ellos superando los 6.000 €/m².

La vivienda en España está cada vez más conectada con lo que ocurre en el estrecho de Ormuz, en los mercados de futuros del gas o en las decisiones del BCE. El resultado más probable no es un colapso, sino una etapa más selectiva, más prudente y, sobre todo, más cara para quienes necesitan comprar, construir o simplemente encontrar un alquiler razonable.

Las compraventas comienzan a moderarse, pero los precios siguen subiendo con fuerza, lo que demuestra que el principal problema del mercado residencial español sigue siendo el mismo: la falta de oferta de vivienda frente a una demanda que continúa siendo elevada.

La aparente contradicción entre precios al alza y compraventas a la baja tiene, no obstante, una explicación relativamente sencilla: los precios siempre tardan más en reaccionar que el volumen de operaciones. La demanda cede antes de que el mercado lo procese y lo traslade a los precios. Que en este momento convivan ambos fenómenos no es una anomalía estadística, sino el retrato habitual de un punto de inflexión. Lo que todavía no sabemos es si el punto de inflexión es una pausa o el inicio de algo más duradero.

El incremento de los precios por encima de la inflación, unido a la estabilización de los tipos de interés, ha seguido tensionando la accesibilidad a la vivienda. La tasa de esfuerzo promedio a nivel nacional se sitúa en el 33,9% de la renta disponible del hogar, frente al 33,3 % del trimestre anterior